Con esta entrada ponemos punto final a la senda de comentarios sobre sobre el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios; antes recorrida en las entradas publicada los días 5 y 7 del mes en curso. Y las completamos comentando brevemente algunas otras medidas contenidas en el RDL 19/2022 dirigidas a complementar las ya expuestas para la protección de los deudores hipotecarios en dificultades y para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios en general a las que se refieren los títulos IV y V del RDL 19/2022 y sus disposiciones finales y trasitorias.
G) Modificación de la subrogación y modificación de préstamos hipotecarios
Las “otras medidas para la promoción de las medidas regulatorias a disposición de los deudores hipotecarios en dificultades y para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios en general” a las que se refiere el título IV del RDL 19/2022 comprenden la “Modificación de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios” que establece su art.11 (el lector interesado puede consultar nuestra “Guía de la contratación bancaria y financiera”, Colección Grandes Tratados Aranzadi, Aranzadi, Cizur Menor (2020), pp. 181).
a) Finalidad de la Ley 2/1994 y de su reforma por el RDL 19/2022
Conviene recordar que la promulgación de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios tuvo por finalidad permitir que los ciudadanos que concertaron sus préstamos hipotecarios con anterioridad a la bajada generalizada de los tipos de interés de tales préstamos pudieran beneficiarse de las ventajas que suponía tal descenso, especialmente mediante la sustitución de los intereses a tipo fijo por intereses a tipo variable en descenso. Ahora, la finalidad es la inversa en un contexto de alza generalizada de los tipos de interés en la que los ciudadanos que concertaron sus préstamos hipotecarios con anterioridad a la subida generalizada de los tipos de interés de tales préstamos puedan protegerse de los perjuicios que implica tal ascenso, especialmente mediante la sustitución de los intereses a tipo variable ascendentes por tipos fijos y, por lo tanto, inamovibles.
De manera adicional, el tercer párrafo del apartado III del Preámbulo del RDL 19/2022 nos recuerda que “este mecanismo permite fomentar la competencia para que los deudores hipotecarios puedan beneficiarse de las ofertas del mercado que mejor se ajusten a sus necesidades financieras y que pueden hacerlo incluso sin detrimento de la deducción por inversión en vivienda habitual que contempla la disposición transitoria decimoctava de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, para personas que adquirieron su vivienda habitual con anterioridad al 1 de enero de 2013. Así, por ejemplo, se señala por la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante V3082-21, de 9 de diciembre de 2021”.
b) Alcance de la reforma por el RDL 19/2022
Para situar en su contexto normativo la reforma introducida por el RDL 19/2022 procede recordar que para alcanzar el objetivo de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios; era preciso apartar dos obstáculos que hacían inviable el cambio de hipoteca y que eran, por una parte, la fuerte comisión por amortización anticipada que establecía el contrato de préstamo y, por otra parte, la duplicación de los gastos que implicaba la cancelación de un crédito hipotecario y la constitución de otro nuevo.
En esta línea de interés, el RDL 19/2022 modifica la Ley 2/1994 en los dos sentidos siguientes:
b.1) Ámbito subjetivo
En primer lugar, se ajusta su ámbito de aplicación al de las hipotecas concedidas por las entidades autorizadas para la concesión de créditos con garantía inmobiliaria en la Ley 5/2019, de 15 de marzo modificando su art.1.1 que queda redactado de la siguiente forma: “1. Los prestamistas inmobiliarios, definidos los términos del artículo 4.2) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, podrán ser subrogados por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos por otros prestamistas análogos, con sujeción a lo dispuesto en esta ley”.
b.2) Transparencia
En segundo lugar, se introducen modificaciones para mejorar la transparencia en cuanto a los gastos para los prestatarios modificando el art.2 que establece los “Requisitos de la subrogación” estableciendo un proceso transparente que pasa, básicamente, por las tres fases siguientes:
b.2.1) Presentación por la entidad oferente al deudor una oferta vinculante
En este sentido, “la entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. Junto con la oferta vinculante, le entregará un documento informativo sobre los gastos de la subrogación, incluyendo los límites máximos legales de la comisión a percibir por parte de la entidad acreedora. La referida pieza de información deberá observar el régimen de distribución de gastos previsto en el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario”.
b.2.2) Expedición por la entidad acreedora de la certificación del importe debido por el deudor
En esta segunda fase, “la aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar”.
b.2.3) Enervación por la entidad acreedora o ejecución por la entidad oferente de la subrogación
La entregada de la certificación precipitará los acontecimientos porque se abren dos posibilidades de actuación:
La primera es que la entidad acreedora ejercite su derecho a enervar la subrogación formaliza con el deudor novación modificativa del préstamo hipotecario en el plazo máximo de quince días naturales a contar desde dicha entrega.
La segunda es que la entidad oferente subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. En este caso, para que la subrogación surta efectos, bastará que se incorpore a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria.
H) Modificación del régimen de compensaciones y comisiones de reembolso anticipado de la Ley 5/2019
Las “otras medidas para la promoción de las medidas regulatorias a disposición de los deudores hipotecarios en dificultades y para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios en general” a las que se refiere el título IV del RDL 19/2022 comprenden la “modificación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario” (LECOCI) que establece su art.12 (el lector interesado puede consultar nuestra “Guía de la contratación bancaria y financiera”, cit., pp. 273 y ss.).
a) Regulación del reembolso anticipado del art. 23 de la LECOCI
Procede comenzar ubicando las modificaciones que introduce el art.12 del RDL 19/2022 en el apartado 6 del artículo 23 de la Ley 5/2019 en el contexto de la regulación del reembolso anticipado de los contratos de crédito inmobiliario regulada en el art. 23 de la LECOCI. Precepto que reconoce al prestatario la facultad de reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada en cualquier momento anterior a la expiración del término pactado; permitiendo a las partes convenir un plazo máximo de un mes de comunicación previa. De tal modo que a solicitud de reembolso anticipado de la totalidad o parte del préstamo por parte del prestatario obligará al prestamista a facilitarle, en el plazo máximo de 3 días hábiles, la información necesaria para evaluar esta opción, en papel o en otro soporte duradero. En dicha información se cuantificarán, al menos, las consecuencias que tiene para el prestatario la liquidación total o parcial de sus obligaciones antes de la terminación del contrato de préstamo, exponiendo con claridad las hipótesis -razonables y justificables- que se hayan tomado en consideración para su elaboración.
b) Alcance de la reforma por el RDL 19/2022
La reforma que introduce el RDL 19/2022 afecta, en particular, a la compensación o comisión por reembolso anticipado que podrá cobrar al prestatario la entidad prestamista que ya estaba limitada originariamente a los supuestos y con los límites legalmente previstos para los casos de contratos de préstamo a tipo de interés variable, o en aquellos tramos variables de cualquier otro préstamo; o de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable; o de contratos de préstamo a tipo de interés fijo o en aquellos tramos fijos de cualquier otro préstamo.
La nueva redacción del apartado 6 del art.23 de la LECOCI supone:
b.1) Por un lado, una medida transitoria consistente en la suspensión durante un año del cobro de las compensaciones y comisiones para los préstamos a tipo variable por amortización anticipada o paso a tipo fijo. Esta moratoria busca producir el efecto -según afirma el tercer párrafo del apartado III del Preámbulo del RDL 19/2022- de constituir “un incentivo adicional en los meses venideros para los deudores al valorar el repago anticipado de su deuda o el cambio de su préstamo hipotecario por subrogación de acreedor”.
b.2) Por otro lado una medida permanente al reducirse de 0,15 % a 0,05 % la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada en los primeros tres años de vida del préstamo, en aquellos casos en que se pasa de tipo variable a tipo fijo. Esta reducción estable del tipo máximo la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada busca producir el efecto -según afirma el tercer párrafo del apartado III del Preámbulo del RDL 19/2022- de facilitar, con carácter permanente, el paso de tipo variable a tipo fijo.
En este sentido, el apartado 6 del art.23 de la LECOCI queda redactado de la siguiente forma: “En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,05 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Si en la novación no se produjera amortización anticipada de capital, no podrá cobrarse comisión alguna por este concepto. Transcurridos los tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo”.
I) Promoción de la educación financiera de deudores hipotecarios en dificultades o en riesgo de vulnerabilidad
En el capítulo -siempre loable- de buenas intenciones, no exento de consecuencias en los litigios ante los Juzgados y Tribunales; el título IV del RDL 19/2022 incluye -entre las “otras medidas para la promoción de las medidas regulatorias a disposición de los deudores hipotecarios en dificultades y para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios en general”- dos tipos de medidas de protección informativa de los deudores hipotecarios en dificultades o en riesgo de vulnerabilidad que establecen sus arts.13 y 14 (sobre la transparencia en la contratación bancaria en general y como norma de conducta de los prestamistas el lector interesado puede consultar nuestra “Guía de la contratación bancaria y financiera”, cit., pp. 78 y ss. y pp. 278 y ss. ).
Dado que la normativa financiera de protección de los deudores hipotecarios en dificultades o en riesgo de vulnerabilidad es lo más parecido a una selva tropical en la que las normas de vas sucediendo en el tiempo y el espacio como lianas hasta conformar un espacio difícilmente abarcable hasta para los expertos en la materia; decimos que la promoción de la educación financiera de deudores hipotecarios en dificultades o en riesgo de vulnerabilidad es un título siempre loable y regulatoriamente enternecedor; sin olvidar que cuando acaecen litigios ante los Juzgados y Tribunales; la transparencia -que perece una norma de conducta a veces dormida- se levanta para perseguir a las entidades financieras en todo su esplendor.
a) La Guía de herramientas y los simuladores del Banco de España para el deudor hipotecario en dificultades de pago
El artículo 13 del RDL 19/2022 -bajo el título “iniciativas para la promoción de la educación financiera de deudores hipotecarios en dificultades o en riesgo de vulnerabilidad”- establece dos deberes que el Banco de España deberá cumplir antes de la finalización del primer trimestre de 2023:
a.1) Elaborar y mantener actualizada una «Guía de herramientas para el deudor hipotecario en dificultades de pago» en términos adaptados y comprensible. Guía que deberá estar disponible en el sitio web del Banco de España, en el del Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital y en el de los prestamistas inmobiliarios a que se refiere el artículo 2 de la LECOCI.
a.2) Desarrollar y poner a disposición del público en el sitio web destinado a la información para el cliente bancario sendos simuladores para informar a los ciudadanos sobre las posibilidades de ser elegibles para acceder a las medidas de los Códigos de Buenas Prácticas de 2012 y 2022.
b) Información sobre instituciones públicas de apoyo a los deudores hipotecarios en dificultades
En su decidida intención de emular la obra clásica “Confusión de Confusiones” de Joseph de la Vega, el artículo 14 del RDL 19/2022 establece- bajo el título de “información sobre instituciones públicas de apoyo a los deudores hipotecarios en dificultades”- que “las comunidades autónomas, las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla y cualesquiera otros entes públicos de ámbito territorial inferior que dispongan de servicios de orientación al ciudadano con dificultades de pago respecto de préstamos que recaigan sobre su vivienda habitual, pondrán en conocimiento de la Comisión de control a que se refiere el artículo 6 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, los datos de contacto de dichos servicios”. Item más, dicho precepto añade que “el Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital mantendrá actualizado un listado de puntos de contacto del Estado, las comunidades autónomas y entidades locales para la prestación de servicios a los ciudadanos con dificultades de pago de su vivienda habitual. La referencia a dicho listado será incluida, al menos, en el espacio web para información a ciudadanos de que disponga el Banco de España, así como en el de las entidades a que se refiere el artículo 2
J) Avales a las operaciones de financiación que realicen la Comisión Europea, el Banco Internacional de Reconstrucción y Fomento y el Banco Europeo de Reconstrucción y Desarrollo para el apoyo financiero a Ucrania
En una suerte de miscelánea regulatoria, el título V del RDL 19/2022 (art.15) los avales a las operaciones de financiación que realicen la Comisión Europea, el Banco Internacional de Reconstrucción y Fomento y el Banco Europeo de Reconstrucción y Desarrollo para el apoyo financiero a Ucrania
K) Las medidas urgentes para la modernización de la Administración Pública y para la ejecución del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia
En su contumacia por el cultivo de la miscelánea regulatoria, el RDL 19/2022 establece sendas disposiciones que modifican las medidas urgentes para la modernización de la Administración Pública y para la ejecución del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia establecidas en el Real Decreto-ley 36/2020, de 30 de diciembre, por el que se aprueban medidas urgentes para la modernización de la Administración Pública y para la ejecución del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de las que nos ocupamos, con cierto detalle, en la entrada de esta blog de 31.12.2020 titulada “Una aportación notable a la Teoría del Caos Regulatorio: Los Reales Decretos-Leyes 35, 36, 37, 38 y 39 de 2020” a cuyo contenido nos remitimos.
Se trata de dos modificaciones que nos parecen tremendamente significativas, por su previa ausencia:
a) Primero, la Disposición final primera del RDL 19/2022 modifica el Real Decreto-ley 36/2020, de 30 de diciembre, para añadir una letra e) al artículo 63 sobre la “justificación de la aplicación de las subvenciones” vinculadas al uso de los fondos europeos.
b) La disposición transitoria única del RDL 19/2022 establece que la aplicación de la incorporación de la letra e) al artículo 63 del Real Decreto-ley 36/2020 se referirá a la comprobación de subvenciones relacionadas con el uso de fondos europeos cuyo plazo de justificación aún no haya concluido.