Préstamos y seguros. Un matrimonio complejo: Las ventas agrupadas de préstamos hipotecarios con otros productos financieros y seguros en la futura Ley de contratos de crédito inmobiliario

En la entrada de este blog del pasado 13 de diciembre sobre la “Jornada sobre el Proyecto de ley de contratos de crédito inmobiliario en Toledo el 18 de diciembre de 2017” anunciábamos su celebración y anticipábamos que, en ella,  disertaríamos sobre las ventas de productos y servicios financieros vinculadas y combinadas a los préstamos inmobiliarios, a las que ya nos habíamos referido en la entrada de este blog del pasado 11.10.2016 sobre la “Transparencia de los seguros de vida vinculados a los préstamos hipotecarios: la adaptación a la Directiva 2014/17/UE”. Pues bien, la Jornada se celebró y yo expuse la ponencia anunciada de cuyo contenido doy ahora cuenta telegráfica, siguiendo la costumbre de este blog.

 

La práctica de las ventas agrupadas

Comenzamos nuestra ponencia recurriendo a una metáfora zoológica para definir, en general, las ventas agrupadas de productos financieros como simbiosis de productos o servicios financieros de diferentes especies que proporcionan ventajas a los intermediarios que los comercializan tanto de forma individualizada como a nivel de grupo homogéneo o conglomerado financiero y, en su caso, a los clientes consumidores de aquellos productos.

Desde el punto de vista técnico-jurídico, las ventas agrupadas se basan en estructuras de grupos de contratos sometidos a un principio de subordinación de los contratos accesorios asociados –que pueden ser contratos bancarios de cuenta corriente con domiciliación de nómina por el cliente prestatario o de seguro- al contrato principal y predominante de préstamo o crédito inmobiliario.

Dicho lo anterior, constatamos que la oferta agrupada de contratos de crédito inmobiliario con otros productos o servicios financieros no es negativa de por sí sino que puede ser beneficiosa para ambas partes puesto que: Por un lado, constituye para los bancos prestamistas un medio de diversificar su oferta y competir así entre ellos (esto último a condición de que también puedan comprarse separadamente los componentes del paquete). Y, por otro lado, pueden beneficiar también a los consumidores que consigan mejores condiciones tanto en los contratos de crédito inmobiliario como en los productos o servicios financieros agrupados a resultas de las sinergias y el ahorro de costes que pueda repercutir el intermediario.

Sin embargo, el logro de aquellos beneficios para ambas partes exige que los componentes del paquete pueden comprarse separadamente ya que esta disociación de la venta permite la competencia entre los prestamistas y, sobre todo -puesto que se trata de la parte débil- porque aquella posibilidad de compra separada permite la movilidad del consumidor y el ejercicio por su parte de su capacidad para elegir con conocimiento de causa.

 

Las clases de ventas agrupadas

Los productos o servicios financieros que se ofrecen en las ventas agrupadas pueden ser clasificados conforme a dos criterios:

a) Según el tipo de producto o servicio, cabe distinguir entre:

a.1) Ventas agrupadas de productos o servicios financieros homogéneos cuando se ofertan con el préstamo o crédito inmobiliario productos o servicios bancarios, esto es, cuando los bancos prestamistas ofrezcan o vendan un contrato de crédito en un paquete junto con una cuenta de pago, una cuenta de ahorro o  un producto de inversión; con la finalidad, por ejemplo, de que el capital de la cuenta se utilice para reembolsar el crédito o sea un requisito previo para agrupar recursos con objeto de obtener el crédito.

a.2) Ventas agrupadas de productos o servicios financieros heterogéneos  cuando se ofertan con el préstamo o crédito inmobiliario productos o servicios de pensiones o seguros. Esto es, cuando los bancos prestamistas ofrezcan o vendan un contrato de crédito en un paquete junto con un producto de pensiones o un seguro de vida o de caución –a cargo de una filial aseguradora- que sirve de garantía adicional del crédito.

b) Según la forma de distribución del producto o servicio financiero asociado al préstamo o crédito inmobiliario, cabe distinguir entre:

b.1) Ventas vinculadas o indisociables en las que el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario por separado del producto o servicio financiero accesorio (cuenta bancaria o seguro).

b.2) Ventas combinadas o disociables en las que el contrato de préstamo se ofrece también al prestatario por separado de los otros productos o servicios financieros asociados (cuenta bancaria o seguro).

Ahora veremos que esta última distinción resulta esencial en la Directiva 2014/17/UE y en nuestra futura  Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

 

La regulación de las ventas agrupadas: Criterios generales

Por lo anterior, la regulación de las ventas agrupadas debe tender al equilibrio en términos de coste/beneficio entre los beneficios a los consumidores que pueden reportar las prácticas de venta agrupada y los costes de la eventual distorsión de la elección del consumidor y de limitación de la competencia en el mercado de los intermediarios financieros.

Y el punto de equilibrio lo puso la Directiva 2014/17/UE y lo pondrá la futura Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario ordenando la regulación de las ventas agrupadas –categoría que abarca las ventas vinculadas y combinadas- conforme a los dos criterios generales siguientes: admisibilidad diferenciada y transparencia:

a) La admisibilidad diferenciada consiste en prohibir, por regla general, las prácticas de ventas vinculadas y permitir las prácticas de ventas combinadas para favorecer la elección del producto más adecuado por parte del cliente y fomentar la competencia entre prestamistas, posibilitando la venta agrupada en aquellos casos en los que resulte más beneficioso.

b) La transparencia de estas prácticas de ventas agrupadas se proyecta en dos tipos de informaciones: Primero, en la información general básica que deberá figurar en la publicidad ya que el Proyecto de Ley, siguiendo a la Directiva, en su art. 5.3 establece que “si la celebración de un contrato relativo a un servicio accesorio, en particular un seguro, fuera obligatoria para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas, y el coste de ese servicio no pudiera determinarse de antemano, dicha obligación deberá mencionarse también de forma clara, concisa y destacada, junto con la TAE”. Segundo, en la información precontractual personalizada porque la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) prevista en el art.8.2 del Proyecto deberá incluir informaciones sobre los servicios o productos agrupados.

 

Las ventas vinculadas: prohibición, autorización y transparencia.

El art.15 del Proyecto de Ley regula las ventas vinculadas -que se definen “toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios diferenciados cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario por separado”- conforme a los criterios de prohibición inicial, posible autorización especial y transparencia en todo caso.

 

Las ventas combinadas: permiso, condicionamiento y transparencia.

El art.15 del Proyecto de Ley regula las ventas combinadas –que se definen como “toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, en particular otro préstamo sin garantía hipotecaria, cuando el contrato de préstamo se ofrezca también al prestatario por separado”– conforme a los criterios de permiso o posibilidad inicial de práctica; condicionamiento, en el sentido de que el prestamista realizará la oferta de los productos de forma combinada y por separado, de modo que el prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra;  y transparencia, en todo caso.

 

Las ventas de seguros vinculadas a los préstamos hipotecarios: reglas especiales

Dentro del fenómeno de las ventas agrupadas tiene una importancia especial la venta de préstamos y seguros que se regulan en el art.15 del Proyecto de Ley  -incorporando los mandatos de la Directiva- diciendo que “los prestamistas o intermediarios de crédito inmobiliario podrán requerir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario”.

Esta disposición refiere dos tipos de seguros:

a) Primero, cuando el art.15 del Proyecto de Ley se refiere a “una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo” esta haciendo referencia a un seguro que garantice al banco prestamista que el particular (que puede ser consumidor) prestatario cumplirá sus obligaciones esenciales de restituir el capital prestado y pagar los intereses devengados. Y este objetivo se puede lograr contratando dos tipos de seguros:

a.1) Un seguro de vida, que es la hipótesis más frecuente en nuestro mercado financiero donde, al celebrar un préstamo bancario de dinero para la adquisición de vivienda con garantía hipotecaria, se contratan de forma simultánea seguros de vida con aseguradoras, frecuentemente vinculadas a los bancos prestamistas; en los que actúan como tomadores y asegurados los clientes prestatarios y como beneficiarios –para el siniestro de fallecimiento del asegurado- los bancos prestamistas hasta el límite del capital pendiente de amortización y, por el resto si lo hubiere, los restantes herederos del asegurado. Y, para el siniestro de invalidez permanente absoluta del asegurado, figura como beneficiario el propio asegurado.

a.2) Un seguro de caución en el que actúe como tomador el prestatario y como beneficiario el banco prestamista.  Es una hipótesis factible, pero prácticamente desconocida en nuestro mercado financiero, que tiene una gran importancia en mercados de nuestro entorno como el francés.

b) Segundo, cuando el art.15 del Proyecto de Ley se refiere a “un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario” señala a los diferentes seguros de cosas cuya suscripción puede exigir el prestamista (seguros de incendios, de responsabilidad civil, de daños generales, etc.).

Es pertinente recordar que la admisibilidad de estas ventas agrupadas de préstamos y seguros se somete a la condición de que el banco prestamista deberá acepte que el cliente prestatario le presente “pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones”. Es evidente que este juicio de equivalencia entre pólizas de seguros será extremadamente complejo por la muy difícil comparabilidad de coberturas de diferentes seguros no sólo por el número, clase y suma asegurada en cada cobertura, sino también por las exclusiones, delimitación temporal y otras circunstancias de aquellas coberturas.

Por último, el art.15 del Proyecto de Ley añade dos cautelas en protección del cliente: La primera  consiste en que “el prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario” y la segunda en que “en ningún caso la aceptación por el prestamista de una póliza alternativa distinta de la propuesta por su parte podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo”.