En los últimos años se ha avivado el interés de los inversores –nacionales y extranjeros- por el mercado inmobiliario como fuente de plusvalías potenciales y de ingresos recurrentes derivados del alquiler de los inmuebles. En este sentido, los estudios recientes (por ejemplo, el detallado informe de CBRE Research, “Outlook Sector Inmobiliario 2016-España”) muestran que el mercado de inversión resurgió con una fuerza extraordinaria en el año 2014 y continuó canalizando, durante el año 2015, la alta liquidez existente con un incremento del 25%, colocándose a la cabeza de los países europeos líderes en inversión inmobiliaria. Las perspectivas para 2016 son la estabilización del mercado, con una particular atención al sector de las oficinas.
En este ámbito, existe un interés particular en las fórmulas que permiten la inversión colectiva en el mercado inmobiliario de las que podemos destacar las dos siguientes:
En primer lugar, las Sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI) que –según señalábamos en este blog el pasado día 15 de los corrientes- fueron las responsables del 42% del total de la inversión en el mercado inmobiliario español con un desembolso próximo a los 5.000 millones de euros. El Informe de CBRE antes citado constata que las SOCIMIS que cotizan en el MAB (Merlin Properties, Hispania, Axiare y Lar España) se situaron a la cabeza de la inversión y vaticina que, en 2016, las SOCIMIS de mayor tamaño estarán en plena actividad y enfocadas a estrategias de “value-add”. En este sentido, desde el punto de vista regulatorio, procede recordar que el pasado 10 de febrero, el MA publicó en su Boletín Diario del Mercado una modificación de su Reglamento y varias Circulares que afectaban a los siguientes aspectos de las SOCIMIS: el plazo máximo para el cumplimiento del requisito de difusión efectiva, los informes del consejo de administración, la “due diligence” legal y financiera y la “comfort letter”, la información financiera periódica, el incremento de las funciones del Asesor Registrado, etc.
En segundo lugar, también interesa recordar que existen las Instituciones de Inversión Colectiva (IIC) inmobiliarias que están reguladas en la sección 2ª (arts.35 a 38) del capítulo II del título III de la Ley 35/203 (LIIC) y en la sección 2ª (arts.86 a 93) del capítulo II del título III de su Reglamento, aprobado por Real Decreto 1802/2012 (RIIC). Algunas experiencias traumáticas de este tipo de IIC acaecidas en nuestro mercado financiero a resultas de suspensiones de reembolsos de algunos FII no han contribuido al éxito de estas IIC en nuestro país.
Son IICs inmobiliarias aquellas entidades que capten fondos, bienes o derechos del público para constituir un activo que será invertido, mayoritariamente, en bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento; estableciéndose el rendimiento de cada inversor en función de los resultados colectivos (arts. 1 y 35 de la LIIC y arts. 1 y 86 del RIIC).
Las IICs inmobiliarias pueden adoptar dos formas:
Las Sociedades de Inversión Inmobiliaria (SII) son SSAA especiales que sólo podrán adoptar la forma de capital fijo y que dispondrán de un capital mínimo totalmente desembolsado desde su constitución de 9 millones de euros y, en el caso de SII por compartimentos, cada uno de estos deberá tener un capital mínimo de 2,4 millones de euros. (art.37.1 LIIC y art.92.1 y 2 RIIC).
Los Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII) son un tipo de fondos de inversión que se regirán, en lo no dispuesto específicamente para ellos, por lo contemplado para los fondos de inversión de carácter financiero y que deberán tener un patrimonio mínimo inicial de nueve millones de euros, totalmente desembolsado. En el caso de fondos por compartimentos, cada uno de estos deberá tener un patrimonio mínimo de 2,4 millones de euros (art.38.1 LIIC y art.93.1 RIIC).
P.D.: El lector interesado en la regulación de estas IIC inmobiliarias puede ver nuestro Manual de Derecho del Mercado Financiero, ed.Iustel, Madrid 2015, pág.381 y ss.