In this post we anticipate the conclusions of the study “The new mortgage debtor protection system established by Royal decree-law 19/2022” that we will publish in the next issue of La Ley Mercantil journal.
Abstract: This study examines the new mortgage debtor protection system established by Royal Decree-Law 19/2022, of November 22, which must be located within the broader context of consumer protection in the real estate market where it coexists with the recent modification of the tenant protection system by Royal Decree-Law 20/2022, of December 27. Specifically, we analyze the general aspects of Royal Decree-Law 19/2022, the extension of the Code of Good Practices of 2012, the establishment of the new Code of Good Practices of 2022, the modification of the regulation of subrogation and modification of mortgage loans, the modification of the system of compensations and early repayment commissions and the promotion of financial education for mortgage debtors in difficulties or at risk of vulnerability.
Conclusions
1st. The new mortgage debtor protection system established by Royal Decree-Law 19/2022 must be located within the broader context of consumer protection in the real estate market, both for structural and circumstantial reasons that have recently been reflected in both the EU law as in Spanish law.
2nd. The need to protect the consumer in the real estate market for structural reasons stems from the basic verification that the consumer can occupy two essential positions in the real estate market in relation to his habitual residence, which are those of tenant and buyer and that, in both positions, the consumer occupies a structurally weak position compared to the businessman or professional that forces the regulator to adapt the common protection mechanisms, as highlighted by the European Commission Guide on the interpretation and application of Directive 2005/29/EC of the Parliament European Parliament and of the Council on unfair commercial practices by companies in their relations with consumers in the internal market.
3rd. The need to protect the consumer in the real estate market for conjunctural reasons responds to the necessary adaptation to the recent economic crises successively caused by the COVID-19 pandemic and the War in Ukraine, of which the modification of the system of protection of the tenant by Royal Decree-Law 20/2022, of December 27, on response measures to the economic and social consequences of the Ukrainian War and support for the reconstruction of the island of La Palma and other situations of vulnerability .
4th. The regulatory context of RDL 19/2022 is made up of the debtor protection system that was structured -and continues to be ordered- through a set of mechanisms that affect various subjective factors, which make it possible to distinguish debtor protection mechanisms in general. , of mortgage debtors in particular and of vulnerable mortgage debtors in particular; and objective, functional or regulatory factors that make it possible to differentiate the protection mechanisms for mortgage debtors that are implemented through legal and regulatory provisions and through Codes of good practice.
5th. The economic context of RDL 19/2022 responds to the inflationary process caused by the crisis in Ukraine.
6th. The purpose of RDL 19/2022 is to adopt measures to address the situation of households with debt instrumented in loans or credits with a real estate mortgage on a habitual residence generated by the accelerated rise in interest rates.
7th. The modification of RDL 6/2012 by RDL 19/2022 affects both the position of the borrower in difficulty and the lender, by expanding the Code of Good Practices of 2012 modifying its substantial and procedural aspects, with particular incidence in the phases of the restructuring of the debt, the possible removal and, where appropriate, the dation in payment of the habitual residence with the possible rental of said habitual residence by the foreclosed mortgagor.
8th. The RDL 19/2022 establishes a new Code of Good Practices of 2022 characterized by its conjunctural and transitory nature, its strict application and its forecast of development by Agreement of the Council of Ministers that implies an abusive delegalization.
9th. The new Code of Good Practices of 2022 subjectively affects the position of both the lending creditor entity and the borrowing debtor client.
10th. The objective scope of the novation operations covered by the new Code of Good Practices of 2022 is delimited both in a positive sense or by inclusion, affecting the obligations of the adhering lender entity, pre-contractual transparency and contractual formalization; as in a negative sense or by exclusion.
11th. The modification by RDL 19/2022 of the regulation of the subrogation and modification of mortgage loans established in Law 2/1994 affects its subjective scope and the obligations of transparency
12th. The modification by RDL 19/2022 of the regime of compensations and early repayment commissions established in Law 5/2019, regulating real estate credit contracts, affects section 6 of article 23 of the LECOCI, on the one hand, a transitory measure consisting of the suspension for one year of the collection of compensation and commissions for loans at a variable rate for early repayment or change to a fixed rate and a permanent measure by reducing the compensation from 0.15% to 0.05% or Commission for repayment or early repayment in the first three years of the life of the loan, in those cases in which a variable rate is changed to a fixed rate.
13th. RDL 19/2022 adopts measures to promote financial education for mortgagors in difficulty or at risk of vulnerability, which consist of anticipating the publication by the Bank of Spain of a Guide to tools and simulators for mortgagors in payment difficulties and the centralization and accessibility of information on public institutions that support mortgage debtors in difficulties.
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El nuevo sistema de protección del deudor hipotecario establecido por el Real decreto-ley 19/2022
En esta entrada anticipamos las conclusiones del estudio sobre “El nuevo sistema de protección del deudor hipotecario establecido por el Real decreto-ley 19/2022” que publicaremos en el próximo número de la revista La Ley Mercantil del mes de enero de 2023.
Resumen: Este estudio examina el nuevo sistema de protección del deudor hipotecario establecido por el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, que debe ubicarse dentro del contexto más amplio de la protección del consumidor en el mercado inmobiliario donde convive con la reciente modificación del sistema de protección del arrendatario por el Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre. En concreto, analizamos los aspectos generales del Real Decreto-ley 19/2022, la ampliación del Código de buenas prácticas de 2012, el establecimiento del nuevo Código de buenas prácticas de 2022, la modificación de la regulación de la subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, la modificación del régimen de compensaciones y comisiones de reembolso anticipado y la promoción de la educación financiera de deudores hipotecarios en dificultades o en riesgo de vulnerabilidad.
Conclusiones
1ª. El nuevo sistema de protección del deudor hipotecario establecido por el Real Decreto-ley 19/2022 debe ubicarse dentro del contexto más amplio de la protección del consumidor en el mercado inmobiliario tanto por razones estructurales como coyunturales que se han reflejado en fechas recientes tanto en el Derecho de la UE como en el Derecho español.
2ª. La necesidad de proteger el consumidor en el mercado inmobiliario por razones estructurales parte de la constatación elemental de que el consumidor puede ocupar dos posiciones esenciales en el mercado inmobiliario en relación con su vivienda habitual que son las de inquilino y de comprador y que, en ambas posiciones, el consumidor ocupa una posición estructuralmente débil frente al empresario o profesional que obliga al regulador a adaptar los mecanismos comunes de protección, como destaca la Guía de la Comisión Europea sobre la interpretación y la aplicación de la Directiva 2005/29/CE del Parlamento Europeo y del Consejo relativa a las prácticas comerciales desleales de las empresas en sus relaciones con los consumidores en el mercado interior.
3ª. La necesidad de proteger el consumidor en el mercado inmobiliario por razones coyunturales responde a la necesaria adaptación a las crisis económicas recientes sucesivamente provocadas por la pandemia del COVID-19 y por la Guerra de Ucrania, de la que es buena muestra la modificación del sistema de protección del arrendatario por el Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad.
4ª. El contexto normativo del RDL 19/2022 está constituido por el sistema de protección de los deudores que se estructuraba -y sigue ordenándose- mediante un conjunto de mecanismos que inciden sobre diversos factores subjetivos, que permiten distinguir los mecanismos de protección de los deudores en general, de los deudores hipotecarios en especial y de los deudores hipotecarios vulnerables en particular; y factores objetivos, funcionales o normativos que permiten diferenciar los mecanismos de protección de los deudores hipotecarios que se instrumentan a través de las disposiciones legales y reglamentarias y a través Códigos de buenas prácticas.
5ª. El contexto económico del RDL 19/2022 responde al proceso inflacionario provocado por la crisis de Ucrania.
6ª. La finalidad del RDL 19/2022 consiste en adoptar medidas para hacer frente a la situación de los hogares con deuda instrumentada en préstamos o créditos con hipoteca inmobiliaria sobre vivienda habitual generada por el alza acelerada de los tipos de interés.
7ª. La modificación del RDL 6/2012 por el RDL 19/2022 incide tanto en la posición del deudor prestatario en dificultades como en la entidad prestamista, mediante la ampliación del Código de Buenas Prácticas de 2012 modificando sus aspectos sustanciales y procedimentales, con incidencia particular en las fases de la reestructuración de la deuda, la eventual quita y, en su caso, la dación en pago de la vivienda habitual con el posible alquiler de dicha vivienda habitual por parte del deudor hipotecario ejecutado.
8ª. El RDL 19/2022 establece un nuevo Código de Buenas Prácticas de 2022 caracterizado por su naturaleza coyuntural y transitoria, su aplicación estricta y su previsión de desarrollo por Acuerdo de Consejo de Ministros que implica una deslegalización abusiva.
9ª. El nuevo Código de Buenas Prácticas de 2022 incide subjetivamente en la posición tanto de la entidad acreedora prestamista como del cliente deudor prestatario.
10ª. El alcance objetivo de las operaciones de novación amparadas por el nuevo Código de Buenas Prácticas de 2022 se delimitación tanto en sentido positivo o por inclusión, afectando a las obligaciones de la entidad prestamista adherida, a la transparencia precontractual y a la formalización contractual; como en sentido negativo o por exclusión.
11ª. La modificación por el RDL 19/2022 de la regulación de la subrogación y modificación de préstamos hipotecarios establecida en la Ley 2/1994 afecta a su ámbito subjetivo y a las obligaciones de transparencia.
12ª. La modificación por el RDL 19/2022 del régimen de compensaciones y comisiones de reembolso anticipado establecido en la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario incide en el apartado 6 del art.23 de la LECOCI supone, por un lado, una medida transitoria consistente en la suspensión durante un año del cobro de las compensaciones y comisiones para los préstamos a tipo variable por amortización anticipada o paso a tipo fijo y una medida permanente al reducirse de 0,15 % a 0,05 % la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada en los primeros tres años de vida del préstamo, en aquellos casos en que se pasa de tipo variable a tipo fijo.
13ª. El RDL 19/2022 adopta medidas de promoción de la educación financiera de los deudores hipotecarios en dificultades o en riesgo de vulnerabilidad que consisten en la previsión de la publicación por el Banco de España de una Guía de herramientas y los simuladores para el deudor hipotecario en dificultades de pago y la centralización y accesibilidad de la información sobre instituciones públicas de apoyo a los deudores hipotecarios en dificultades.