El Real Decreto-ley 1/2023, de 10 de enero, de medidas urgentes en materia de incentivos a la contratación laboral y mejora de la protección social de las personas artistas (¡sic!) (BOE núm. 9 del miércoles 11 de enero de 2023 Sec. I. Pág. 4164 y ss.) nos brinda una nueva muestra de regulación espasmódica de un sector económico tan sensible como es el mercado de alquiler de viviendas.
A) Antecedente inmediato: las medidas de intervención del mercado de alquiler de viviendas por el Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre
Hablamos de regulación espasmódica porque la inestabilidad regulatoria ha superado ampliamente los límites de la famosa “motorización legislativa”: En este sentido, ya hemos tenido ocasión de comentar la reforma del sistema de protección del arrendatario por el Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad que entró en vigor el 28 de diciembre de 2022 y estableció, en su título IV, una serie de “medidas de impulso de la actividad y mantenimiento de la estabilidad económica y social” entre las que se encuentran tres tipos de medidas de intervención del mercado de alquiler de viviendas que han sido (el lector interesado puede ver nuestro artículo sobre “Las últimas reformas del consumidor inmobiliario vulnerable” publicado en el Diario La Ley, Nº 10207, Sección Tribuna, 13 de Enero de 2023, LA LEY):
a) La limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda
En este sentido, el artículo 67 del RDL 20/2022 modifica el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania en cuanto a la “limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda”. De tal manera que el arrendatario de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 28 de diciembre de 2022 y el 31 de diciembre de 2023, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a determinadas condiciones que varían según el arrendador sea un gran tenedor o no tenga esa condición. A estos efectos, “se entenderá como gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”.
b) La suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional
En este sentido, el artículo 68 del RDL 20/2022 modifica el artículo 1 y el 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
c) La prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual
Así, el artículo 71 del RDL 20/2022 establece dicha prórroga de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde el 28 de diciembre de 2022 y hasta el 30 de junio de 2023, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994.
C) Nuevas medidas de intervención del mercado de alquiler de viviendas por el Real Decreto-ley 1/2023, de 10 de enero
Pues bien, pocos días después de la entrada en vigor de estas reformas relevantes del mercado de alquiler, el Gobierno, por la vía que empieza a ser sistémica del Real Decreto-ley, en concreto, el Real Decreto-ley 1/2023, de 10 de enero de medidas urgentes en materia de incentivos a la contratación laboral y mejora de la protección social de las personas artistas (¡sic!) -cuya entrada en vigor general acaecerá el 1 de septiembre de 2023 con unas excepciones de redacción atormentada en su Disposición final decimotercera (Entrada en vigor)– modifica:
a) Los supuestos de vulnerabilidad económica
En este sentido, la Disposición final quinta del RDL 1/2023 modifica el apartado 1 del artículo 5 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 dejando establecido que “los supuestos de vulnerabilidad económica a los efectos de la obtención de moratorias, ayudas u otras medidas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual (…)” requerirán la concurrencia conjunta de dos tipos de requisitos referidos a los dos factores que intervienen en el polinomio de la vulnerabilidad económica que son:
a.1) La situación patrimonial del sujeto porque la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria: i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM). ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental. iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar. iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo. v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
a.2) La renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, debe resultar superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.»
b) La prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual
Recordemos que el artículo 71 del RDL 20/2022 estableció un régimen de prórroga de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde el 28 de diciembre de 2022 y hasta el 30 de junio de 2023, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994.
Pues bien, la Disposición final sexta del RDL 1/2023 modifica de nuevo el artículo 71 del Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad -sobre “Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual”- que queda redactado como sigue: “En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 30 de junio de 2023, finalice el contrato o el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o la prórroga por tácita reconducción establecida en el artículo 1566 del Código Civil, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento de seis meses desde la fecha de finalización, durante la cual se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La renta del contrato aplicable durante esta prórroga extraordinaria podrá actualizarse conforme a los términos establecidos en el contrato, con sujeción a las limitaciones establecidas en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.»
Reflexión crítica final: Sobre la conveniencia de evitar una regulación espasmódica de sectores económicos de importancia vital para la sociedad, como el del alquiler de viviendas
Nos encontramos ante una regulación marxiana (de Groucho, no de Karl) en la que los RDLs modifican RDLs que acaban de entrar en vigor que ya habían sido previamente modificados por otros RDLs; convirtiendo algunos sectores especialmente sensibles del mercado inmobiliario español en una terreno de “arenas movedizas” cuyo régimen jurídico comienza a parecerse al título del célebre primer Tratado Bursátil conocido obra del Judío sefardí de origen hispano del Siglo XXVII Joseph de la Vega “Confusión de Confusiones”.
Hablamos de regulación espasmódica de sectores económicos de importancia vital para la sociedad, como el del alquiler de viviendas porque nos parece que ya hemos superado en mucho la célebre “motorización legislativa” para transitar a la “legislación espasmódica” porque parece atender a espasmos musculares que (el DRAE define espasmo como una “contracción involuntaria de los músculos, producida generalmente por mecanismo reflejo”) del legislador de turno que, por encima, no es el legislador constitucionalmente previsto (las Cortes Generales); sino un Gobierno que expide sin parar Reales Decreto leyes que el Congreso de los Diputados convalida de forma automática, sin debate parlamentario.
Podríamos también calificar esta regulación espasmódica de paroxística porque, llevada en ocasiones por tan buenas intenciones como es la protección del arrendatario o inquilino económicamente vulnerable, lo hace con tal grado de inestabilidad regulatoria que cae sumida en un “paroxismo normativo” (en DRAE define paroxismo como “exaltación extrema de los afectos y pasiones” o “exacerbación de una enfermedad”) y puede provocar efectos de inseguridad jurídica en un mercado tan sensible que acabe causando efectos nocivos para los colectivos de consumidores de viviendas de alquiler por restricción de la oferta en el mercado, con la consiguiente elevación de los alquileres; cumpliéndose, una vez, la máxima que nos advierte que “el infierno esta empedrado de buenas intenciones”.