En el BOE núm. 311 del pasado miércoles 28 de diciembre de 2022 (Sec. I. Pág. 185813 y ss.) se publicó el Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad que entró en vigor el mismo día 28 de diciembre de 2022, fecha de su publicación en el BOE conforme a su Disposición final cuarta.
Su título IV establece una serie de “medidas de impulso de la actividad y mantenimiento de la estabilidad económica y social” entre las que se encuentran tres tipos de medidas de intervención del mercado de alquiler de viviendas que son:
a) La limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda
En este sentido, el artículo 67 del RDL 20/2022 modifica el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania en cuanto a la “limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda”. De tal manera que el arrendatario de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 28 de diciembre de 2022 y el 31 de diciembre de 2023, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a determinadas condiciones que varían según el arrendador sea un gran tenedor o no tenga esa condición. A estos efectos, “se entenderá como gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”.
El epígrafe VII del Preámbulo del RDL 20/2022 justifica la medida diciendo: “En materia de vivienda y por cuanto corresponde al alquiler, la variación anual del Índice de Precios al Consumo aconseja extender la aplicación de las medidas de limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda con objeto de evitar un shock generado por factores exógenos, del contexto nacional e internacional que son ajenos al ámbito del arrendamiento de vivienda. En consecuencia, se considera necesario prolongar hasta el 31 de diciembre de 2023 la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, regulada en el artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, de forma que, en defecto de acuerdo entre las partes, la actualización de la renta no pueda superar el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, que ofrece una evolución sujeta a una mayor estabilidad en el contexto actual. La utilización de esta referencia como límite en la actualización de los contratos de arrendamiento de vivienda durante un periodo adicional responde a razones de extraordinaria y urgente necesidad, teniendo en cuenta que si, en la fecha de adopción de la referida medida a través del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, se resaltaba que la variación anual del Índice de Precios al Consumo había alcanzado en el mes de febrero el 7,6%, lo que constituía el valor máximo de los últimos 35 años, y ello ponía de manifiesto que dicho índice había dejado de ser, de manera coyuntural, una referencia adecuada para la aplicación de las actualizaciones anuales los contratos de arrendamiento de vivienda, debe destacarse que, desde entonces, la variación del referido índice ha llegado a alcanzar el pasado mes de julio un 10,8% y, aunque en los últimos meses su evolución ha sido favorable, sigue estando en niveles elevados, por lo que resulta imprescindible extender temporalmente la aplicación de la medida por las razones anteriormente indicadas”.
b) La suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional
En este sentido, el artículo 68 del RDL 20/2022 modifica el artículo 1 y el 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
El epígrafe VII del Preámbulo del RDL 20/2022 justifica la medida diciendo: “Asimismo, la guerra en Ucrania y el consiguiente incremento inflacionario hace necesario extender determinadas medidas de protección de personas en situación de vulnerabilidad que fueron introducidas en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. En particular, se amplía hasta el 30 de junio de 2023 la suspensión de los procedimientos y lanzamientos en los supuestos y de acuerdo con los trámites ya establecidos, así como la posibilidad, hasta el 31 de julio de 2023, de solicitar compensación por parte del arrendador o propietario, medida ya recogida en el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes”.
c) La prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual
En este sentido, el artículo 71 del RDL 20/2022 establece dicha prórroga de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde el el 28 de diciembre de 2022 y hasta el 30 de junio de 2023, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994.
El epígrafe VII del Preámbulo del RDL 20/2022 se refiere a la medida diciendo: “Por último, se contempla una prórroga extraordinaria del plazo de los contratos de arrendamiento de seis meses desde la fecha de finalización, durante la cual se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor”.
Reflexión final sobre los procesos de adaptación de los sistemas de protección del arrendatario y del deudor hipotecario a las dos grandes crisis económicas recientes sucesivamente provocadas por la pandemia del COVID-19 y por la Guerra de Ucrania
Queremos poner punto final a esta entrada ofreciendo a nuestros lectores una reflexión final sobre la ubicación económica y jurídica de esta intervención del mercado de alquiler de viviendas por el Real Decreto-ley 20/2022. Reflexión final que debe partir de dos constataciones básicas:
a) La primera constata que el consumidor puede ocupar dos posiciones esenciales en el mercado inmobiliario en relación con su vivienda habitual que son las de inquilino y de comprador. En la primera ocupará la posición de arrendatario en un contrato de arrendamiento de vivienda habitual generalmente sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Mientras que en la segunda ocupara la posición de prestatario en un contrato de préstamo bancario de dinero con garantía hipotecaria de la propia vivienda adquirida.
b) La segunda constata que las dos grandes crisis económicas recientes sucesivamente provocadas por la pandemia del COVID-19 y por la Guerra de Ucrania ha impactado muy negativamente en la posición del consumidor particularmente vulnerable en ambas situaciones.
Por lo anterior, esta intervención del mercado de alquiler de viviendas por el Real Decreto-ley 20/2022 debe ser ubicada en el contexto del proceso de adaptación de los sistemas de protección del arrendatario y del deudor hipotecario.
Nota bibliográfica:
El lector interesado en profundizar en esta materia puede consultar, sobre el proceso de adaptación del sistema de protección del deudor hipotecario, las 3 entradas publicadas en este blog los pasados días 5, 7 y 9 del mes en curso sobre “El nuevo sistema de protección del deudor hipotecario establecido por el Real Decreto-ley 19/2022”.
Y, sobre las moratorias de las deudas inmobiliarias a resultas de la pandemia del COVID, puede consultar nuestro estudio “Un impacto cualificado de la normativa extraordinaria del COVID 19 en la regulación bancaria: las moratorias de deudas inmobiliarias” publicado en la Revista General de Legislación y Jurisprudencia Época III, Año 2020, n.º 4 Octubre-Diciembre. pp. 647-677 en el que llegábamos a las conclusiones siguientes:
“1ª. La pandemia del COVID 19 ha incrementado de forma dramática el nivel de estrés en nuestro sistema financiero.
2ª. El rosario de RDLs que integran la normativa extraordinaria para combatir la crisis del COVID que impactan directamente en el sistema financiero padecen de una excesiva inestabilidad que se traduce en una manifiesta inseguridad jurídica; amén de la alteración del sistema de fuentes de nuestro Derecho que su uso abusivo implica.
3ª. La crisis del COVID 19 ha operado como una suerte de acelerador –trágico- de la digitalización financiera y, especialmente, bancaria que venía siendo, desde hace ya varios años, uno de los factores decisivos –junto a la sostenibilidad- de la transformación del sistema financiero y ello porque el confinamiento de la población ha transformado a la digitalización de una oportunidad a una necesidad.
4ª. En la normativa extraordinaria dictada para combatir la crisis del COVID 19 que ha impactado en el sistema financiero se observa una tendencia general que, en forma de relación de causalidad, va desde la supervivencia del tejido productivo dañado por la inactividad con la inyección de dosis masivas de liquidez a la reactivación se persigue, mediante la reconstrucción del tejido productivo dañado a través de la Inversión en empresas viables; con un ejemplo paradigmático en el Real Decreto-ley 25/2020, de 3 de julio, que creó el Fondo de Apoyo a la Solvencia de Empresas Estratégicas (FASEE).
5ª. La normativa extraordinaria dictada para combatir la crisis del COVID 19 ha impactado en la financiación de las deudas procedentes de las dos necesidades habitacionales básicas (entendidas en sentido amplio) que son la particular mediante la vivienda habitual y la profesional o empresarial a través de los establecimientos mercantiles o locales de negocio. Y ello a través de dos instrumentos jurídicos (la compraventa y el arrendamiento).
6ª. Las moratorias extraordinarias de las deudas bancarias implementadas por los RDLs promulgados para combatir la crisis del COVID 19 tienen un ámbito subjetivo muy amplio porque benefician no solo a los deudores consumidores, sino también a los profesionales y a los autónomos y pequeños y medianos empresarios.
7ª. Las moratorias extraordinarias anteriores tienen un ámbito objetivo muy amplio porque amparan las deudas procedentes de operaciones bancarias activas, bien sean préstamos o bien créditos.
8ª. Existen tres tipos posibles de moratorias a favor de los deudores por créditos y préstamos bancarios: Moratorias legales (hipotecarias o no), moratorias convencionales (sectoriales o no) y moratorias empresariales (con garantía hipotecaria y para cualquier tipo de financiación sin garantía hipotecaria).
9ª. La normativa extraordinaria citada -en particular, el RDL 15/2020- abre dos posibilidades –que en ocasiones son deberes legales- de actuación de arrendadores y arrendatarios sobre los contratos de arrendamiento de locales de negocio por autónomos y pymes que son su resolución, cuando se considere que concurre fuerza mayor; y la modificación de sus condiciones”.