En esta entrada seguimos la senda de comentarios al Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios. Sendainiciada el pasado lunes, día 5 de los corrientes, con una entrada titulada “El nuevo sistema de protección del deudor hipotecario establecido por el Real Decreto-ley 19/2022: Aspectos generales (1)”. En esta entrada nos ocuparemos de ofrecer una síntesis de tres aspectos del nuevo sistema de protección del deudor hipotecario (NDPDH) establecido por el Real Decreto-ley 19/2022 que son: La modificación del Real Decreto-ley 6/2012, la ampliación del Código de Buenas Prácticas de 2012 y el establecimiento del nuevo Código de Buenas Prácticas de 2022.
E) LA MODIFICACIÓN DEL REAL DECRETO-LEY 6/2012 Y LA AMPLIACIÓN DEL CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS DE 2012
El título III del RDL 19/2022 introduce una modificación -una más- del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos que se proyecta en dos ámbitos que son: La propia modificación del RDL 6/2912 y la ampliación del Código de Buenas Prácticas establecido por ese RDL 6/2012. Este sistema de protección de los deudores hipotecarios se dirige a facilitar la restructuración de su deuda hipotecaria y flexibilizar la ejecución de la garantía real y afecta a las dos partes del contrato de préstamo bancario de dinero con garantía hipotecaria. En efecto, afecta:
a) Al deudor prestatario en dificultades
Al prestatario, puesto que beneficia a quienes padecen dificultades extraordinarias para atender el pago de las cuotas de sus préstamos hipotecarios porque se encuentran ubicados en el denominado umbral de exclusión que abarca a personas que están en una situación profesional y patrimonial que les impida hacer frente al cumplimiento de sus obligaciones hipotecarias y a las elementales necesidades de subsistencia. Umbral de exclusión que toma en consideración también la situación económica de los demás miembros de la unidad familiar y de los titulares de las garantías personales o reales que, en su caso, existiesen. El artículo 10.1 del RDL 19/2022 modifica el art.3 del RDL 6/2012 que define este umbral de exclusión por referencia a un conjunto de circunstancias que afectan a los deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual que son:
a.1) El conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar.
a.2) “Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad”.
a.3) “Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Dicho porcentaje será del 40 por cien cuando alguno de dichos miembros sea una persona en la que concurren las circunstancias previstas en el segundo párrafo de la letra a)”.
A su vez, la situación del deudor prestatario en dificultades se gradúa en dos categorías:
a) El deudor prestatario en dificultades medias, que es quien reúna las circunstancias precedentes.
b) El deudor prestatario en dificultades extremas, que será el deudor hipotecario que este en las circunstancias tipificadas en el art.3.2 del RDL 6/2012 (en la redacción modificada por el art.10.1 del RDL 19/2022) que le facultarán para solicitar de las medidas complementarias y sustitutivas de la ejecución hipotecaria a que se refieren los apartados 2 y 3 del anexo y que son: “que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda; que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor o deudores y concedido para la adquisición de la misma; que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda”; etc.
Por último, el apartado 3 del art.3 del RDL 6/2012 -en la redacción modificada por el art.10.1 del RDL 19/2022- se ocupa de la acreditación documental de las circunstancias que facultarán al deudor para solicitar las medidas de protección establecidas.
b) A la entidad prestamista: el Código de Buenas Prácticas de 2012
Este sistema de protección de los deudores hipotecarios afecta también a la entidad prestamista, porque el modelo de protección se apoya en un Código de Buenas Prácticas al que podrán adherirse las entidades de crédito y las demás entidades que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
b.1) Modificación de los aspectos sustanciales del Código de 2012
El art.10.1 del RDL 19/2022 modifica dos aspectos sustanciales de este Código (art.5 del RDL 6/2012):
b.1.1) Primero, su ámbito de aplicación porque lo precisa diciendo que “el contenido del Código de Buenas Prácticas resultará de aplicación exclusiva a las entidades adheridas, deudores y contratos a los que se refiere este real decreto-ley. No procederá, por tanto, la extensión de su aplicación, con carácter normativo o interpretativo, a ningún otro ámbito. En particular, desde la adhesión, el contenido del Código de Buenas Prácticas se incorporará a toda la cartera de contratos de la entidad adherida y su contenido será oponible a terceros, de manera que aun no habiendo disfrutado el deudor de las medidas que se incorporan al mismo, se mantendrá su derecho a instarlas durante el tiempo de su vigencia. Las entidades adoptarán las medidas necesarias para salvaguardar los derechos de los deudores en caso de cesión del crédito a un tercero”.
b.1.2) Segundo, su nivel de transparencia al disponer que “las entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas habrán de informar adecuadamente a sus clientes sobre la posibilidad de acogerse a lo dispuesto en el Código. Esta información habrá de facilitarse especialmente en su red comercial de oficinas. En particular, las entidades adheridas deberán comunicar por escrito la existencia de este Código, con una descripción concreta de su contenido, y la posibilidad de acogerse a él para aquellos clientes que hayan incumplido el pago de alguna cuota hipotecaria o manifiesten, de cualquier manera, dificultades en el pago de su deuda hipotecaria. (…) La formalización del contrato por el que se establece alguna de las medidas adoptadas por virtud de lo establecido en este Código no estará sometida a lo previsto en los artículos 10, 11, 12, 14 y 15, el apartado 2 de la disposición transitoria primera de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario”.
En esta misma dirección de la trasparencia del Código, el art.10.11 del RDL 19/2022 modifica el apartado 5 del anexo del RDL 6/2012 sobre la “Publicidad del Código de Buenas Prácticas”.
b.2) Modificación de los aspectos procedimentales del Código de 2012
Por otro lado, este “Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual” contenido en el Anexo al RDL 6/2012 y sometido a la supervisión de las autoridades de supervisión financiera mediante una Comisión de Control (cuya composición ha sido modificada por el art.10.4 del RDL 19/2022) opera en tres fases sucesivas que son (el lector interesado en profundizar en la regulación de este sistema, puede consultar nuestra “Guía de la contratación bancaria y financiera”, Colección Grandes Tratados Aranzadi, Aranzadi, Cizur Menor (2020), pp. 182 y ss.):
b.2.1) Reestructuración
Comienzan con la reestructuración viable de la deuda hipotecaria, a través de la aplicación a los préstamos o créditos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cuatro años y la ampliación del plazo total de amortización (apartado 1 del Anexo sobre las “Medidas previas a la ejecución hipotecaria: reestructuración de deudas hipotecarias”). El art.10 (apartado 7 y 8) del RDL 19/2022 modifica los requisitos del plan de reestructuración en el que se concreten la ejecución y las consecuencias financieras para el deudor de la aplicación conjunta de las medidas previstas que la entidad prestamista deberá notificar y ofrecer al deudor.
b.2.2) Quita
Sigue con la eventual oferta a los deudores de una quita sobre el conjunto de su deuda (apartado 2 del Anexo sobre las “Medidas complementarias”).
b.2.3) Dación en pago
Acaba con la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda, permaneciendo, en este último caso, las familias en su vivienda durante de un plazo de dos años satisfaciendo una renta asumible (apartado 3 del Anexo sobre las “Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: dación en pago de la vivienda habitual”). El art.10 (apartado 9 del RDL 19/2022 modifica los requisitos de la solicitud de la dación en pago de la vivienda por parte del deudor.
b.2.4) Alquiler de la vivienda habitual por parte del deudor hipotecario ejecutado
Después de este momento, se regula el derecho de alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual por parte del deudor hipotecario ejecutado cuyo lanzamiento haya sido suspendido. En este sentido el art.10.1 del RDL 19/2022 modifica el apartado 4 del Anexo del RDL 6/2012.
Por último, el art.10 del RDL 19/2022 -en sus apartados 5 y 6- modifica el régimen sancionador y el sistema de “bonificación de derechos arancelarios” del RDL 6/2012.
c) Aplicación jurisprudencial del sistema de protección de los deudores y del Código de Buenas Prácticas
Es relevante constatar que esta normativa de protección de deudores hipotecarios en riesgo de exclusión ha sido aplicada por la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo en su Sentencia núm.410/2019 de 9 de julio, de la Sección 1ª (recurso de casación núm.: 607/2017; Ponente: Excmo. Sr. D. Ignacio Sancho Gargallo; Roj: STS 2340/2019 – ECLI: ES:TS:2019:2340; Id Cendoj: 28079110012019100391) que acordó estimar el recurso de casación interpuesto por una pareja de deudores hipotecarios en el umbral de exclusión contra la Sentencia de la Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de Valladolid, de 2 de noviembre de 2016 y, en consecuencia, estimar la demanda interpuesta por la pareja de deudores hipotecarios contra un banco y condenarle a reestructurar el préstamo hipotecario que tenía concertado con los demandantes, en los términos de la propuesta por ellos solicitada (el lector interesado puede ver la entrada de este blog de 01.08.2019 titulada “El banco debe aceptar la reestructuración de un préstamo hipotecario solicitada por una pareja de deudores en el umbral de exclusión. Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de julio de 2019” así como nuestra “Guía de la contratación bancaria y financiera”, cit. pp. 184 y ss.).
F) EL ESTABLECIMIENTO DEL NUEVO CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS DE 2022
El título II del RDL 19/2022 establece un “Nuevo Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad” abarcando los siguientes aspectos de este Nuevo Código de 2022:
a) Características
a.1) Naturaleza coyuntural y transitoria
Este Nuevo Código de 2022 se establece de forma coyuntural y transitoria, con duración de veinticuatro meses, para la adopción de medidas urgentes para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad (art.2).
a.2) Aplicación estricta
Esta característica se deduce: en sentido inclusivo, de la previsión de que su contenido “resultará de aplicación exclusiva a los sujetos adheridos a los que se refiere el artículo 2, deudores y contratos a los que se refiere este Capítulo”; y, en sentido excluyente, de la previsión de ue “no procederá, por tanto, la extensión de su aplicación, con carácter normativo o interpretativo, a ningún otro ámbito. En particular, desde la adhesión, el contenido del Código de Buenas Prácticas se incorporará a toda la cartera de contratos del sujeto adherido y será oponible a terceros, de manera que aun no habiendo disfrutado el deudor de las medidas que se incorporan al mismo, se mantendrá su derecho a instarlas durante el tiempo de su vigencia. Los sujetos adheridos adoptarán las medidas necesarias para salvaguardar los derechos de los deudores en caso de cesión del crédito a un tercero” (art.4.7). Lo anterior no será óbice para que “las entidades o prestamistas adheridos podrán, con carácter puramente potestativo, aplicar las previsiones del Código de Buenas Prácticas a operaciones y deudores distintos de los que se definan por Acuerdo del Consejo de Ministros” (art.4.8).
a) Desarrollo y deslegalización abusiva
El contenido sustancial de este Nuevo Código de 2022 se deja pendiente de desarrollo por Acuerdo del Consejo de Ministros en varios aspectos esenciales. Lo que constituye una práctica de deslegalización abusiva -una más- que hurta del conocimiento de las Cortes Generales y del procedimiento legislativo normal la regulación de un aspecto esencial del mercado hipotecario español; con la agravante de que, en este caso, se produce un “apalancamiento” (permítasenos el uso de la expresión típicamente financiera) de la deslegalización abusiva porque los términos de este nueva normativa hipotecaria, producto de la voluntad del Gobierno vía Real Decreto-ley, pasara -tras superar el trámite formal de la convalidación por el Congreso conforme al apartado 2 del art.86 de nuestra Constitución, a ser desarrollada por Acuerdo del Consejo de Ministros.
En particular, se dejan para el Acuerdo del Consejo de Ministros el desarrollo de los siguientes aspectos esenciales de este Nueo , entre otros (art.3.2 RDL 19/2022):
a.1) Las condiciones aplicables y los requisitos a cumplir por los deudores para acogerse al código. Entre dichas condiciones y requisitos, en todo caso, se encontrará la definición de los deudores de clase media en riesgo de vulnerabilidad, para lo que se considerará, entre otros, su renta familiar y la evolución de su esfuerzo hipotecario.
a.2) b) Las medidas aplicables, que podrán consistir, entre otras, en la extensión de plazos de amortización, en el establecimiento de cuotas fijas temporales o un régimen particular para el tipo de interés aplicable y en la presentación de ofertas de conversión de los préstamos a tipo fijo.
b) Vigencia
El plazo de vigencia de este nuevo Código comenzará a computarse -lógicamente- desde el día siguiente al de la publicación del Acuerdo del Consejo de Ministros que desarrolle su contenido (art.2) de modo tal que “el plazo para formular las solicitudes al amparo de lo dispuesto en el presente real decreto-ley y del Acuerdo del Consejo de Ministros que lo concrete, se extenderá durante veinticuatro meses desde la publicación de este último” (art.3.3).
c) Ámbito de aplicación subjetivo
Del mismo modo que vimos que sucedía con el Código de 2012 (ahora reformado), este nuevo Código de 2022 afecta a las dos partes del contrato de préstamo bancario de dinero con garantía hipotecaria. En efecto, afecta:
c.1) Entidad acreedora prestamista
A la entidad acreedora prestamista ya que “podrán adherirse de forma voluntaria a este código las entidades de crédito y demás entidades o personas físicas que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios” (art.2). Por lo tanto, el Código será de adhesión voluntaria para aquellos sujetos a los que se refiere el artículo 2 del RDL 19/2022 y cuenten con operaciones incluidas en el ámbito de aplicación definido en el artículo 3 (art.4. sobre la “sujeción al Código de Buenas Prácticas”)
A estos efectos, es relevante constatar que la Disposición adicional segunda del RDL 19/2022 -referido a la “adhesión al «Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual»”- prevé que “todas las entidades que, a la entrada en vigor de este real decreto-ley, se encontrasen adheridas al «Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual», regulado en el anexo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de conformidad con la redacción vigente en el momento de su adhesión, se considerarán adheridas al mencionado Código en la redacción dada en este real decreto-ley, salvo que en el plazo de dos semanas desde su entrada en vigor comuniquen expresamente a la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional que solicitan estar excluidos”.
c.2) Cliente deudor prestatario
Al cliente deudor prestatario porque “las medidas a que se refiere este capítulo conformarán un nuevo Código de Buenas Prácticas que se aplicará a las personas físicas que sean titulares de préstamos o créditos garantizados con hipoteca inmobiliaria sobre la vivienda habitual del deudor o del hipotecante no deudor, cuyo precio de adquisición no exceda de 300.000 euros, constituidos hasta el 31 de diciembre de 2022” (art.3.1).
d) Alcance objetivo de las operaciones de novación amparadas por el Código de Buenas Prácticas
d.1) Delimitación positiva o por inclusión
d.1.1) Obligación de la entidad prestamista adherida
El efecto jurídico de la adhesión de la entidad acreedora prestamista al Código consistirá en que, una vez que se produzca la acreditación por parte del deudor que así lo solicite de que se cumplen con las condiciones de elegibilidad de operaciones y deudores, la entidad adherida estará obligada a aplicar las medidas recogidas en el Código, sin perjuicio que cualquiera de las partes podrá compeler a la otra a la formalización en escritura pública de la novación del contrato resultante de la aplicación de las previsiones contenidas en el Código; corriendo, en este caso, los costes de dicha formalización a cargo de la parte que la solicite (art.4.3).
d.1..2) Transparencia precontractual
En cuanto se refiere a la formalización de las operaciones de novación amparadas por este Código, el RDL 19/2022 se ocupa, fundamentalmente, de su transparencia precontractual cuando dispone que, “antes de la formalización de las operaciones de novación amparadas por este Código de Buenas Prácticas, el sujeto adherido deberá entregar al deudor información simplificada sobre las medidas alternativas sobre las que puede optar para novar las condiciones del préstamo en los términos que se fijen en el Acuerdo del Consejo de Ministros”. En este sentido, precisa que esta información deberá incluir, como mínimo “las consecuencias jurídicas y económicas de las distintas alternativas de novación ofrecidas” y “en su caso, las condiciones de la prórroga del seguro de protección de pagos o de amortización de préstamo que inicialmente se hubiera contratado con el préstamo cuya novación se haya solicitado” .Añadiendo que “una vez estudiadas las alternativas y optado en firme el deudor por una de ellas, la entidad le entregará una propuesta de acuerdo de novación del préstamo”.
d.1.3) Formalización contractual
En lo que se refiere a la fase contractual propiamente dicha, el RDL 19/2022 se ocupa de los dos aspectos siguientes:
d.3.1.1) Firma del acuerdo
El acuerdo podrá ser firmado por el prestatario y, en su caso, los fiadores y avalistas, de manera manuscrita, mediante firma electrónica, por el sistema de otorgamiento del consentimiento que tuvieran fijado contractualmente el deudor y el sujeto adherido, o por cualquier otro medio que permita obtener válidamente el consentimiento. En todo caso, el medio empleado deberá dejar constancia del contenido y de la fecha en la que se presta el consentimiento. Para su inscripción en el Registro correspondiente el acuerdo deberá constar en documento público, cuando, conforme a las reglas generales, resulte exigible” (art.5.3 RDL 19/2022). En este sentido, es relevante destacar que “la formalización del contrato por el que se establece alguna de las medidas adoptadas por virtud de lo establecido en este Código no estará sometida a lo previsto en los artículos 10, 11, 12, 14 y 15, el apartado 2 de la disposición transitoria primera de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario” (art.5.5 RDL 19/2022).. Por último, “la inscripción de la escritura en el correspondiente Registro de la Propiedad tendrá plenos efectos, en su caso, frente a los acreedores intermedios inscritos, aunque no se cuente con el consentimiento de estos” (art.5.6 RDL 19/2022).
d.2) Delimitación negativa o por exclusión
El alcance objetivo de las operaciones de novación amparadas por el Código de Buenas Prácticas se completa diciendo que “las operaciones de novación amparadas por este código no podrán: a) Suponer una modificación del tipo de interés pactado, salvo que esta se corresponda con alguna de las medidas del Código de Buenas Prácticas recogidas en el Acuerdo de Consejo de Ministros. b) Conllevar el cobro de gastos o comisiones excepto que se trate de un préstamo sin interés y el efecto del gasto o comisión no suponga un aumento de la Tasa Anual Equivalente (TAE) acordada en el contrato inicial, o bien se trate de la prima de la prórroga del contrato de seguro señalado en la letra b) del apartado 1 anterior. c) Comercializarse junto con cualquier otro nuevo producto vinculado o combinado. d) Exigir el establecimiento de otras garantías adicionales, personales o reales, que no constasen en el contrato original”. (art.5.4 RDL 19/2022).