Seguimos con esta entrada la senda de comentarios que iniciamos ayer sobre el impacto del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (RDL 15/2020) en el sistema financiero.
Modificación de alquileres de locales de negocio por autónomos y pymes
Desde el punto de vista financiero y mercantil, entre “las medidas para reducir los costes operativos de pymes y autónomos” que establece el RDL 15/2020 destacan las que se refieren a la modificación de las condiciones de los contratos de arrendamiento de locales de negocio por autónomos y pymes, especialmente mediante el ajuste –a través de una moratoria legal- del pago de la renta de locales en alquiler por parte de autónomos y pymes.
Causa
Debemos comenzar recordando que el Preámbulo del RDL explica la razón de ser de estas medidas de moratoria de los alquileres de locales de negocio por autónomos y pymes diciendo: “Como consecuencia de las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma. En virtud de lo anterior, la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades”.
Contexto y necesidad
Más adelante, el Preámbulo del RDL 15/2020 explica la necesidad de la medida a la vista de la insuficiencia del marco vigente para hacer frente a la situación excepcional que vivimos. En efecto, nos dice que “a falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley”.
Resolución versus modificación de los contratos de alquiler
A continuación, el Preámbulo del RDL 15/2020 abre dos posibilidades –que en ocasiones son deberes legales, según veremos- de actuación de arrendadores y arrendatarios a resultas de las consecuencias de la pandemia del COVID 19 sobre la actividad empresarial y, en especial sobre los contratos de arrendamiento de locales de negocio por autónomos y pymes:
a) Su resolución, cuando se considere que concurre fuerza mayor. Así, se refiere al Código Civil para señalar, en primer lugar, que la regulación de la fuerza mayor, “tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves”.
b) La modificación de sus condiciones para adaptarlas a las circunstancias extraordinarias derivadas de la pandemia del COVID 19 antes señaladas. En este sentido, el Preámbulo del RDL 15/2020 continúa diciendo que “ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual. Se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales”.
Modificación de los contratos de alquiler mediante reducción o moratoria en el pago de sus rentas
Si damos un paso más en nuestro razonamiento, veremos cómo del nuevo régimen establecido en el RDL 15/2020 señala dos posibilidades de modificación de las condiciones de aquellos contratos que son:
a) La reducción de la renta, que se deja a la negociación de las partes.
b) La moratoria en el pago de la renta, que se regula específicamente, sin perjuicio de la eventual negociación previa por las partes.
Lo anterior se deduce de una suerte de condición más favorable para los arrendatarios que establece el art.1 del RDL 15/2020 al decir que la moratoria deberá ser aceptada por el arrendador “siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta”. Y decimos que juega como mecanismo legal de protección del arrendatario porque, salvo que el acuerdo previamente alcanzado de moratoria o reducción de la renta sea más favorable al arrendatario de lo que resultaría de la aplicación de la moratoria legal; el arrendatario pretenderá razonablemente acogerse a esta última, al menos desde la entrada en vigor del RDL 15/2020.
La alusión a la doble posibilidad de modificación del arrendamiento en forma de reducción o moratoria también se contempla en el art.2 del RDL 15/2020 cuando incluye la salvedad de que “dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario”.
Modificación de los contratos de alquiler con arrendadores públicos o mayoristas
El art.1 del RDL establece un régimen legal específico de moratoria legal de los contratos de arrendamiento que reúnan una serie de condiciones:
a) Condiciones subjetivas
El nuevo régimen del ajuste –mediante moratoria legal- del pago de la renta de locales en alquiler por parte de autónomos y pymes comienza delimitando su ámbito en el artículo 1 del RDL 15/2020 cuando, al referirse a los “Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores” dispone, nos dice quienes serán los arrendatarios beneficiados y los arrendadores obligados:
a.1) Arrendatarios beneficiados
Serán las “personas físicas o jurídicas arrendatarias de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria” que cumplan los requisitos previstos en el artículo 3 del RDL 15/2020 quienes podrán solicitar de la persona arrendadora la moratoria.
a.2) Arrendadores obligados
Estarán obligados a conceder la moratoria legal los arrendadores que sean una “empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley”.
Adviértase que -tal y como antes anticipamos- la obligación de los arrendadores viene matizada por una suerte de condición más favorable a la que antes nos referimos que establece el mismo art.1 al decir que la moratoria deberá ser aceptada por el arrendador “siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta”.
b) Ámbito de aplicación objetivo
La moratoria en el pago de la renta arrendaticia señalada en el apartado primero del art.1 del RDL 15/2020 “se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas”.
Modificación de los contratos de alquiler con otro tipo de arrendadores
El artículo 2 del RDL 15/2020 establece un régimen diverso para “otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda” que se caracteriza porque el arrendatario ha de reunir los requisitos del art.3 del RDL 15/2020, pero el arrendador sea distinto de los definidos en el artículo 1.1.
En esta segunda hipótesis, “la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria (…) podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta”. También aquí se añade la salvedad de que el aplazamiento o la rebaja de la renta “no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario”.
Se añade la facultad de las partes de “disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año”.
Arrendatarios beneficiados en las dos hipótesis de la nueva regulación
Acabamos de ver que tanto el régimen de modificación de los contratos de alquiler con arrendadores públicos o mayoristas como con otro tipo de arrendadores comparten el común denominador de que los arrendatarios deben reunir una serie de requisitos enumerados en el artículo 3 del RDL 15/2020 que nos dice que podrán acceder a las moratorias en el pago de la renta los autónomos y pymes arrendatarios cuando cumplan requisitos diferentes que se adaptan a las dos hipótesis siguientes:
a) Contratos de arrendamiento de inmuebles afectos a la actividad económica desarrollada por el autónomo (estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA; que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020; etc.).
b) Contratos de arrendamiento de inmuebles afectos a la actividad económica desarrollada por una PYME (no superar los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital; que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020; etc.
El artículo 4 del RDL 15/2020 regula la acreditación por los arrendatarios del cumplimiento de los requisitos anteriores y el artículo 5 completa este régimen especial señalando las “consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta”.
Carácter no exhaustivo del régimen legal específico de moratoria de los alquileres. Posibilidad de otras modificaciones
Queremos referirnos, por último, a una cuestión que nos atrevemos a aventurar será controvertida cual es la del carácter exhaustivo o no del régimen legal específico de moratoria de los alquileres que establece el RDL 15/20120 y la consiguiente posibilidad de que las partes de contratos de arrendamiento no contemplados en aquel régimen específico, acuerden otras modificaciones y, más en concreto, de que los arrendatarios –a falta de acuerdo- se dirijan a los tribunales para reclamar una reducción o moratoria del pago de la renta.
Y aventuramos eventuales controversias cuando vemos que se hace la expresa salvedad de que, antes de la entrada en vigor del RDL 15/2020 –que recordemos se produjo el jueves 23 de abril por aplicación de su Disposición final decimotercera- “no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta” (art.1) o que el aplazamiento o la rebaja de la renta “no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario” (art.2).
En este punto, conviene recordar que las reducciones de las rentas de los alquileres de locales en supuestos diferentes podrían encontrar amparo en la misma doctrina jurisprudencial de la cláusula «rebus sic stantibus» dado que la propia promulgación y entrada en vigor del RDL 15/2020 es un cambio de circunstancias imprevisible e inevitable (como “factum principis”); un cambio de “rebus”.
Esto definitiva, nos parece que la medida extraordinaria de la moratoria que establecen los arts.1 y 2 del RDL es una solución concreta que se aplicará automáticamente cuando se den los requisitos específicos previstos en aquellos preceptos, pero que no agota ni excluye las posibilidades de renegociación de las rentas de los locales de negocio conforme a la propia doctrina jurisprudencial de la cláusula «rebus sic stantibus», en los casos en los que se dieran los requisitos cuantitativos y cualitativos para aplicar dicha doctrina.
Refuerzo de la financiación empresarial
En segundo lugar, el capítulo II (art.6) del RDL 15/2020 regula algunas nuevas medidas para reforzar la financiación de las empresas que se han visto afectadas por la crisis sanitaria actual para que puedan hacer frente los pagos derivados de créditos que se hubieran otorgado desde distintos instrumentos de la Administración.
En concreto, el artículo 6 del RDL 15/2020 se refiere a la posibilidad de que los beneficiarios de los programas de subvenciones o ayudas reembolsables formalizadas bajo la modalidad de préstamos de la E.P.E. Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE), M.P.; cuando estén en una situación económico-financiera afectada por la crisis del COVID 19; soliciten la concesión de aplazamientos de las cuotas de los préstamos suscritos.
En concreto, el precepto señalado dice que, “atendiendo a la situación económico-financiera de aquellos beneficiarios de sus programas de subvenciones o ayudas reembolsables formalizadas bajo la modalidad de préstamos, excluidas administraciones y entidades públicas tanto del sector público estatal como autonómico y local, así como sus organismos y entidades públicas vinculadas o dependientes, cuando la crisis sanitaria provocada por el COVID-19 les haya originado períodos de inactividad o reducción en el volumen de las ventas o facturación que les impida o dificulte cumplir con sus obligaciones de pago derivadas del otorgamiento de las mismas, podrá acordar, previa solicitud y declaración responsable justificativa, según las condiciones que se establecen en el siguiente apartado, la concesión de aplazamientos de las cuotas de los préstamos suscritos, siempre que dichos prestatarios no se encontrasen en situación concursal y estuvieran al corriente en el cumplimiento de todas sus obligaciones frente a la Hacienda pública y con la Seguridad Social, todo ello al momento de formular su correspondiente solicitud de aplazamiento, y, asimismo, siempre que estuvieran al corriente del cumplimiento de sus obligaciones derivadas de los préstamos concertados a la entrada en vigor del estado de alarma”.
Después, se precisa el ámbito objetivo de soliciten aquellas solicitudes de concesiones de aplazamientos de las cuotas de los préstamos suscritos diciendo: “Podrán ser objeto de aplazamiento las cuotas que se hallen pendientes de pago y cuyo vencimiento se haya producido o se produzca en los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2020 (todos inclusive)” y las condiciones que deberán cumplirse para la concesión de los aplazamientos.
Este régimen especial se completa con el procedimiento para la concesión de estos aplazamientos y con las consecuencias de la aportación de datos falsos o sesgados por parte de los interesados.
Avales públicos para cubrir la financiación otorgada por entidades de crédito a empresas y autónomos
Antecedente: establecimiento de las condiciones de los avales públicos por el RDL 8/2020
El RDL 8/2020 aprobó una línea de avales otorgada por el Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital para cubrir la financiación otorgada por entidades de crédito, establecimientos financieros de crédito, entidades de dinero electrónico y entidades de pagos a empresas y autónomos. Su objetivo fundamental de esta línea de avales, dotada con un importe máximo de 100.000 millones de euros, consiste en preservar la normalidad de los flujos de financiación y de los niveles de circulante y liquidez, en particular de pymes y los autónomos. En concreto, la línea de avales debe permitir que las empresas y autónomos continúen abonando los salarios de sus empleados, puedan adelantar el cobro de sus facturas, a través de figuras como el factoring, o anticipar el pago de facturas a sus proveedores, a través de modalidades como el confirming, estableciendo de esta forma medios para el mantenimiento de los niveles de actividad económica y de empleo. Las entidades que otorguen la financiación deben velar por el cumplimiento de estos objetivos, con el fin de que la liquidez siga llegando al conjunto del tejido productivo, en particular a través de los canales de crédito comercial y pago a proveedores ((sobre las condiciones aplicables y requisitos a cumplir, el lector puede ver la entrada de este blog de 19 de marzo de 2020 sobre “Aspectos financieros y mercantiles de las medidas urgentes extraordinarias del Real Decreto-ley 8/2020 por el coronavirus (2)”).
Consecuente: Refuerzo y ampliación de los avales públicos por el RDL 15/2020
Ahora, el RDL 15/2020, en su Disposición final octava, modifica el RDL 8/2020 tomando tres medidas complementarias para reforzar aquellas medidas iniciales de apoyo a la liquidez y ampliar su alcance:
a) En primer lugar, prevé un reforzamiento del reaval concedido por la Compañía Española de Reafianzamiento, Sociedad Anónima (CERSA), con el fin de aumentar la capacidad de aval de las Sociedades de Garantía Recíproca, presentes en todas las Comunidades Autónomas de España y con gran capilaridad como reforzadoras del acceso a la financiación de las PYMES de las distintas áreas geográficas en que se encuentran presentes.
b) En segundo lugar, permite beneficiarse de los avales a los pagarés incorporados al Mercado de Renta Fija de la Asociación de Intermediarios de Activos Financieros (AIAF) y al Mercado Alternativo de Renta Fija (MARF), fomentando el mantenimiento de las fuentes de liquidez proporcionadas por los mercados de capitales y no sólo a través de los canales bancarios tradicionales.
c) En tercer lugar, se garantiza que la línea de avales por importe de hasta 100.000 millones de euros podrá liberarse hasta el 31 de diciembre de 2020.