En el BOE núm. 65, del pasado sábado 16 de marzo de 2019 (Sec. I. Pág. 26329 y ss.) se publicó la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LECOCI) que entrará en vigor, con carácter general, el 16 de junio de 2019 (Disp. Final Decimosexta); sin perjuicio de los ajustes temporales derivados de su eventual aplicación parcial a los contratos preexistentes en los términos establecidos en su Disposición Transitoria Primera (para una primera toma de contacto con tan importante texto legal, recomendamos la entrada publicada en el blog de “Hay Derecho” del pasado 19 de marzo por el notario Segismundo Alvarez Royo-Villanova sobre “La Ley de Crédito Inmobiliario (al fin …) Principales novedades”).
Tal y como ha sucedido en ocasiones anteriores con otras leyes recientes en el ámbito financiero, la importancia que esta LECOCI tiene para nuestro mercado financiero en general y para el mercado bancario en particular nos llevará a dedicar una serie de entradas de este blog a comentar diferentes aspectos de su contenido. Comenzamos esta serie de entradas sobre la LECOCI con una referencia sintética a la nueva regulación de las ventas agrupadas; aspecto este que ya fue objeto de atención en este blog con ocasión del examen de la regulación vigente en la UE de los contratos de crédito inmobiliario por la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial que debía haber sido traspuesta a nuestro Ordenamiento no más tarde del pasado 21 de marzo de 2016 (art.42). Y del Proyecto de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOCG, Congreso de los Diputados, Serie A, Proyectos de Ley, 17 de noviembre de 2017, núm.12-1) que ahora se ha convertido en la nueva LECOCI que se ocupa de este tipo de ventas agrupadas -vinculadas y combinadas- en su art.17. Debemos anticipar que la regulación de estas ventas concentrada en este artículo 17 tienen efectos expansivos a lo largo de todo el articulado de la LECOCI, según veremos a continuación.
Criterios generales de la regulación de las ventas agrupadas de los contratos de crédito inmobiliario y otros productos o servicios financieros
Podemos identificar dos criterios generales que informan la regulación de estas ventas agrupadas:
a) La admisibilidad diferenciada porque, según veremos, la LECOCI prohíbe, por regla general, las prácticas de ventas vinculadas (inseparables) y permite las prácticas de ventas combinadas (separables) para favorecer la elección del producto más adecuado por parte del cliente y fomentar la competencia entre los bancos prestamistas, posibilitando la venta agrupada en aquellos casos en los que resulte más beneficiosa.
b) La transparencia de estas prácticas de ventas agrupadas que se proyecta en 4 tipos de informaciones:
b.1) Primero, en la información general básica que deberá figurar en la publicidad (art.6.3).
b.2) Segundo, en la información general de los préstamos inmobiliarios que facilitarán los prestamistas o los intermediarios (art.9.m).
b.3) Tercero, en la normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios porque la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) prevista en el art.14.1.a de la LECOCI deberá incluir informaciones sobre los servicios o productos agrupados (Anexo I, Parte A, nº.8 y Parte B, Sección 8.); amén de la entrega al prestatario por escrito de las condiciones del seguro que exija el prestamista (art.14.1.f).
b.4) Cuarto, en el acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario (art.15), donde debe constar la puesta a disposición del prestatario de la documentación prevista en el art.14.1 que, según acabamos de ver, abarca la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) prevista en el art.14.1.a, con sus informaciones sobre los servicios o productos agrupados (Anexo I, Parte A, nº.8 y Parte B, Sección 8.) y la entrega de las condiciones del seguro que exija el prestamista (art.14.1.f).
Ventas vinculadas
Se definen las “prácticas de venta vinculada” como “toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario por separado” (art.4.25).
La regulación de estas ventas vinculadas o “combos financieros inseparables” en la LECOCI inspirada en los tres principios siguientes:
a) Prohibición general, porque el art.17.1 de la LECOCI dispone: “Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos, con las excepciones previstas en este artículo”. La consecuencia de la infracción de esta prohibición se proyecta en forma de nulidad total del contrato vinculado y de nulidad parcial de las cláusulas afectadas del contrato de préstamo que no infecta a todo este último contrato (art.17.2).
b) Posible autorización especial, porque la LECOCI establecen dos supuestos de posible autorización de prácticas de ventas vinculadas cuando la indisociabilidad este justificada por dos tipos de motivos y establece dos tipos de procedimientos de autorización:
b.1) Ventas vinculadas autorizadas por su claro beneficio a los prestatarios. Para evaluar este beneficio, se establecen como criterios de comparación “la disponibilidad y los precios de los productos pertinentes ofrecidos en el mercado” y se habilita al Banco de España para “establecer mediante Circular criterios para la aplicación homogénea de las prácticas relativas a las ventas vinculadas permitidas” (art.17.1).
b.2) Ventas vinculadas autorizadas por su indisociabilidad funcional con el préstamo. Se trata de los productos financieros establecidos por Orden de Ministerio de Economía y Empresa que el prestatario, su cónyuge, pareja de hecho, o pariente por consanguinidad o afinidad hasta el segundo grado de parentesco deban contratar, cuando sirvan de soporte operativo o de garantía a las operaciones del préstamo y siempre que el deudor y los garantes reciban información precisa y detallada (art.17.4).
c) Transparencia en todo caso, ya que 17.5 de la LECOCI establece que “el prestamista informará al prestatario de manera expresa y comprensible: a) que se está contratando un producto vinculado, b) del beneficio y riesgo de pérdidas, especialmente en los productos de inversión, que supone para el prestatario su contratación, c) de los efectos que, en su caso, la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos vinculados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios vinculados”.
Ventas combinadas
Se definen las “prácticas de venta combinada” como “toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, en particular otro préstamo sin garantía hipotecaria, cuando el contrato de préstamo se ofrezca también al prestatario por separado” (art.4.26).
La regulación de estas ventas combinadas o “combos financieros separables” en la LECOCI ESTA inspirada en los tres principios siguientes:
a) Permiso general, porque el 17.6 de la LECOCI comienza señalando que “Estarán permitidas, con los límites establecidos en este artículo, las ventas combinadas de préstamos”.
b) Condicionamiento, ya que el art.7 De la LECOCI condiciona la admisibilidad de las prácticas combinadas a la oferta diferenciada de los productos financieros que las integran exigiendo que “el prestamista realizará la oferta de los productos de forma combinada y por separado, de modo que el prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra”.
c) Transparencia ya que el art.17.7 de La LECOCI establece que “antes de la contratación de un producto combinado, el prestamista informará al prestatario de manera expresa y comprensible: a) que se está contratando un producto combinado, b) del beneficio y riesgos de pérdida, especialmente en los productos de inversión, que supone para el prestatario su contratación, incluyendo escenarios simulados, c) de la parte del coste total que corresponde a cada uno de los productos o servicios, d) de los efectos que la no contratación individual o la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos combinados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios combinados, y e) de las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado”.
Ventas de seguros vinculadas a los préstamos hipotecarios
En la regulación especial que la LECOCI dedica a esta categoría de ventas vinculadas se pueden identificar los tres aspectos esenciales siguientes:
a) El referido a los dos tipos de seguros contemplados porque:
a.1) Primero, cuando el art.17 de la LECOCI se refiere a “una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo”, esta haciendo referencia a un seguro que garantice al banco prestamista que el prestatario cumplirá sus obligaciones esenciales de restituir el capital prestado y pagar los intereses devengados. Y este objetivo se podría lograr contratando dos tipos de seguros: bien un seguro de vida, conforme al art.83 y ss. de nuestra LCS, o bien un seguro de caución conforme al art.68. de nuestra LCS en el que actúe como tomador el prestatario y como beneficiario el banco prestamista.
a.2) Segundo, cuando el art.17 de la LECOCI se refiere a “un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario” señala a los diferentes seguros de cosas cuya suscripción puede exigir el prestamista (seguros de incendios del art.45 y ss. de la LCS, de responsabilidad civil del art.73 y ss. LCS, de daños generales, etc.).
b) El relativo a las condiciones de admisibilidad de estas ventas agrupadas de préstamos y seguros ya que el art.17.3 de la LECOCI subordina aquella admisibilidad al cumplimiento de tres condiciones:
b.1) La primera consiste en que el banco prestamista acepte que el cliente prestatario le presente “pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones”.
b.2) La segunda condición consiste en que “el prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario”.
c.3) Y la tercera condición reside en que “la aceptación por el prestamista de una póliza alternativa, distinta de la propuesta por su parte, no podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo”.
c) El aspecto relativo a la transparencia específica en la comercialización de este tipo de préstamos inmobiliarios ya que cuando el prestamista, intermediario de crédito o su representante requieran al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo o de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca, así como del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, “deberá entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige” (art.14.1.f).
d) El aspecto relativo a los efectos del reembolso anticipado de préstamo sobre los seguros accesorios, porque el art.23.3 de la LECOCI establece que, si se hubiera suscrito un contrato de seguro accesorio al de préstamo del que sea beneficiario el prestamista -entendiendo por seguro accesorio “aquel que haya sido ofrecido por el prestamista al prestatario junto con el contrato de préstamo con la finalidad de cubrir los riesgos que pudieran afectar a su capacidad de reembolso del mismo”- se extinguirá este seguro “salvo que el prestatario comunique expresamente a la compañía aseguradora su deseo de que el contrato de seguro mantenga su vigencia y designe para ello un nuevo beneficiario, teniendo derecho el prestatario al extorno de la parte de prima no consumida por parte de quien la percibió”. Añadiéndose una garantía de transparencia cuando se obliga al prestamista a informar de estos derechos en la documentación precontractual y contractual del préstamo inmobiliario y del contrato de seguro.
P.D.: Para mayor información, el lector puede acudir a las entradas de este blog de 27 de diciembre de 2017 sobre “Préstamos y seguros. Un matrimonio complejo: Las ventas agrupadas de préstamos hipotecarios con otros productos financieros y seguros en la futura Ley de contratos de crédito inmobiliario”; de 25 de junio de 2018 sobre “Distribución de seguros (II): tipos de ventas de seguros en la nueva regulación”; y de 6 de julio de 2018 sobre “Combos financieros”: Ventas agrupadas (vinculadas y combinadas) de productos bancarios y seguros. Regulación europea vigente y española proyectada”.