La responsabilidad de los bancos frente a los compradores de viviendas por culpa “in vigilando” de los promotores: La Sentencia de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015.

En el día de ayer, la prensa (El Mundo, 1 de septiembre de 2016, págs.24 y 25) se hacía eco de una potencial y nueva “oleada de demandas” de los compradores de viviendas frente a los bancos para exigirles la responsabilidad patrimonial solidaria con los promotores de las mismas que nos las entregaron en plazo. Estamos ante un nuevo efecto colateral en el sistema financiero del pinchazo de la burbuja inmobiliaria que abunda en la conflictividad bancaria en el ámbito inmobiliario que ha tenido otras manifestaciones recientes y notorias como, por ejemplo, la derivada de las cláusulas suelo de los préstamos con garantía hipotecaria que han sido declaradas abusivas por la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y cuyos efectos están pendientes de la sentencia del TJUE (materia de la que nos hemos ocupado en este blog como se puede ver en la entrada del pasado 14.07.2016 titulada ”Cláusulas suelo: el Abogado General del TJUE apoya la irretroactividad de las declaraciones de nulidad”, que se remite a otras varias precedentes).

Dado que se estima en 600.000 el número de afectados, de los cuales el 30% aproximado serían residentes en el Reino Unido y en Alemania; y dado que se anuncia que estas nuevas demandas tendrían el éxito asegurado a la vista de la jurisprudencia sentada por la Sentencia de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo  nº.733/2015, de 21 de diciembre  (Ponente Exmo Sr. Francisco Marín Castan; Nº de Recurso: 2470/2012; CGPJ Roj: STS 5263/2015 – ECLI:ES:TS:2015:5263; Id Cendoj: 28079110012015100690; RJ 2015/5403); nos parece oportuno hacernos eco de la esta última Sentencia para calibrar someramente su alcance y ver en qué medida abre un cauce tan generoso como el anunciado. Y, para ello, utilizaremos el método trifásico habitual.

 

Supuesto de hecho

El 25 de junio de 2004 la consumidora demandante suscribió con la promotora codemandada (la entidad “Nileg & Berliner Bau GMBH”, posteriormente “Berliner Bau Project La Siesta GMBH”) un contrato de opción de compra de una vivienda con garaje que debía construirse en la localidad de Denia (Alicante), pactándose por la opción un precio de 11.500 euros que representaba la décima parte del precio total de la compraventa, que se fijó en 115.000 euros. La vivienda formaba parte de una promoción denominada –premonitoriamente, a la vista de su frustración final-  “Proyecto La Siesta”, para cuya construcción la promotora suscribió un préstamo con garantía hipotecaria con la CAM, quien también avaló las obras de urbanización.

El 14 de octubre de 2004 se suscribió el contrato de compraventa de la vivienda en el que se incluyó una cláusula por la que el vendedor se obligaba a entregarla en un plazo de 24 meses a partir de la firma del contrato, es decir, el 14 de octubre de 2006; siempre y cuando el comprador cumpliera todas sus obligaciones, y más en concreto el abono del precio aplazado en los términos pactados.

La compradora entregó a la promotora -a cuenta del precio y en varios pagos- la suma total de 38.400,55 euros. En este caso, resulta esencial el dato de que dicha cantidad fue ingresada en una cuenta corriente que la promotora tenía abierta en la “Caja de Ahorros del Mediterráneo” (luego “Banco CAM S.A.U. y finalmente Banco de Sabadell).

Aun cuando la compradora admitió una ampliación de obra hasta el 14 de febrero de 2007; en dicha fecha las obras no se habían concluido.

 

Conflicto jurídico

El 12 de noviembre de 2010, la compradora presentó demanda que denominó de “protección de derechos fundamentales y protección de los derechos de los consumidores y usuarios” contra la promotora y contra la CAM solicitando se dictara sentencia en la que se declarase, además de la violación de determinados derechos fundamentales, que la obra proyectada no había llegado a buen fin; teniendo por desistida a la demandante del contrato de compraventa y -esto es lo más importante- condenando, de forma solidaria, a las dos entidades demandadas a restituir a la demandante los 38.400,55 euros entregados más el interés anual de dicho importe desde el 2 de agosto de 2004 (fecha del primer ingreso en la cuenta especial a cuenta de la edificación), así como al pago de las costas del procedimiento.

La promotora demandada no compareció en las actuaciones y fue declarada en situación de rebeldía procesal; mientras que la CAM contestó dicha demanda alegando su falta de legitimación pasiva y, en cuanto al fondo, su falta de responsabilidad porque la obligación de avalar incumbía al promotor, a quien también correspondía solicitar la apertura de cuenta especial.

El Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Denia  entendió que se trataba “de una pretensión individual de reclamación de cantidad por una consumidora y usuaria frente a determinadas entidades” y dictó Sentencia el 9 de noviembre de 2011 declarando que la obra proyectada no había finalizado, teniendo por desistida a la actora del contrato de compraventa suscrito con la demandada el 14 de octubre de 2004, y condenando a les entidades codemandadas de forma solidaria a restituir a la actora la suma de 38,400,55 euros más el interés anual computado sobre las sumas sucesivamente ingresadas desde las fechas de los ingresos.

Interpuesto por la demandada “Banco CAM S.A.U.” contra dicha sentencia recurso de apelación, la  Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Alicante dictó Sentencia el 4 de julio de 2012 que estimó dicho recurso y revocó la condena de Banco CAM SAU.

Contra esta última Sentencia de segunda instancia, la demandante interpuso dos recursos: un recurso extraordinario por infracción procesal por incongruencia, que fue desestimado; y un recurso de casación que, por el contrario  fue estimado por la Sentencia de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo  nº.733/2015, de 21 de diciembre, que estamos comentando, lo que llevó a casar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante y confirmar la del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Denia.

 

Doctrina jurisprudencial

La Sentencia nº.733/2015, de 21 de diciembre fijó la siguiente doctrina jurisprudencial: “En las compraventas de viviendas regidas por la  Ley 57/1968  las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”.

Para ello, siguió el siguiente razonamiento que va de lo general a lo particular:

El punto de partida es la jurisprudencia de la propia Sala sobre la Ley 57/1968 que –a raíz de las situaciones creadas por la crisis económica y financiera (promotores en concurso y compradores que habían anticipado cantidades pero no iban a recibir las viviendas)- , está presidida por el rigor con el que dicha ley, anterior a la Constitución, protegía a los compradores de viviendas para uso residencial, rigor que la Constitución no vino sino a reforzar en sus arts. 47 (derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada) y 51 (defensa de los consumidores y usuarios). Se refleja en la  Sentencia del Pleno de 20 de enero de 2015 (recurso nº 196/2013).

Esta interpretación rigurosa en protección de los compradores de viviendas se refleja en las responsabilidades que se extienden desde los promotores a las entidades aseguradoras y de crédito con las que aquellos debían suscribir seguros de restitución de las cantidades entregadas a cuenta y abrir cuentas separadas para las mismas, respectivamente. En cuanto a las entidades de crédito se refiere, esta proyección se refleja en la Sentencia de Pleno de 30 de abril de 2015  que resolvió que la Caja de Ahorros avalista debía responder frente a los cooperativistas de viviendas no solo de los pagos anticipados ingresados en la cuenta especial, como se decía en el aval, sino también de los ingresados en una cuenta diferente del promotor en la misma entidad.

Y este discurso lógico culmina en la Sentencia nº.733/2015, de 21 de diciembre, cuando, en su Fundamento de Derecho Quinto, dice:

“Pues bien, la aplicación de la línea inspiradora de esta doctrina jurisprudencial al presente recurso determina que proceda su estimación, porque la « responsabilidad » que el art. 1-2ª de la  Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de «exigir». En suma, se trata de una colaboración activa de las entidades de crédito porque de otra forma, como razonan las sentencias de Audiencias Provinciales citadas en el motivo, bastaría con recibir los ingresos de los compradores en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones, para que el enérgico e imperativo sistema protector de los compradores de la  Ley 57/1968 perdiera toda su eficacia. Por esta razón, aunque sea cierto, como considera la sentencia impugnada, que la promotora podía haber concertado seguro o aval con otra entidad, en cambio no es acertado entender que, constando incluso en el propio documento de ingreso el destino o razón de las cantidades anticipadas (« reserva de vivienda y 20% vivienda »), de esto no se derivara « obligación legal alguna » para la entidad de crédito codemandada. Muy al contrario, precisamente porque esta supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada, y por no haberlo hecho incurrió en la responsabilidad específica que establece el art. 1-2ª de la Ley 57/1968”.