En el pasado ejercicio 2015, las Sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI) fueron las responsables del 40% del total de la inversión en el mercado inmobiliario español con un desembolso próximo a los 5.000 millones de euros. De tal modo que se han convertido –junto a los fondos de inversión y a las plataformas de gestión de activos creadas por los bancos- en uno de los nuevos actores decisivos en el mercado inmobiliario.
Visto dicho auge, nos parece interesante informar sintéticamente sobre su regulación. En este sentido, las SOCIMI son un tipo especial de sociedades anónimas cotizadas (SAC) regulado por la Ley 11/2009, de 26 de octubre, con la finalidad de introducir en nuestro mercado una figura semejante a la que se conoce en los mercados más desarrollados con el nombre de REITS (“Real Estate Investment Trusts”). Esto es, crear unas SAC que tengan por objeto la inversión, directa o indirecta, en bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y que gocen de un régimen fiscal favorable, que se extenderá a sus socios. Con ello se pretende permitir que los pequeños y medianos inversores accedan a la inversión en activos inmobiliarios de manera profesional, con una cartera de activos diversificada y disfrutando desde el primer momento de una rentabilidad mínima, al exigir la Ley que las SOCIMI distribuyan dividendos en un porcentaje muy significativo.
La introducción en nuestro Derecho de estas SOCIMI vino determinada por su carácter mixto o ambivalente, ya que pretenden producir efectos beneficiosos tanto en el mercado inmobiliario, ya que buscan dinamizar el mercado del alquiler; como en el mercado de instrumentos financieros, ya que buscan ampliar la gama de valores disponibles para la inversión con las acciones de estas SOCIMI, que deberán negociarse necesariamente en un mercado de valores regulado o en un sistema multilateral de negociación (SMN).
Estas SOCIMI presentan las tres características definitorias siguientes:
En primer lugar, son Sociedades Anónimas Especiales que se rigen por la LSC y el RRM, salvo en los aspectos específicamente regulados en la Ley 11/2009, que son los siguientes:
Su objeto social (art.2).
Su denominación, que debe incluir la indicación “Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario, Sociedad Anónima”, o su abreviatura, “SOCIMI, S.A.”.
Su capital social, que debe cumplir tres tipos de requisitos especiales: primero, debe alcanzar un mínimo de 5 millones de euros. Segundo, las aportaciones no dinerarias para la constitución o ampliación del capital que se efectúen en bienes inmuebles deberán tasarse en el momento de su aportación. Tercero, sólo podrá haber una clase de acciones.
Su régimen financiero, que viene determinado por dos aspectos: primero, sus inversiones deben cumplir los requisitos establecidos en el art. 3 de la Ley 11/2009. Segundo, estarán obligadas a distribuir en forma de dividendos a sus accionistas -una vez cumplidas las obligaciones mercantiles que correspondan- el beneficio obtenido en el ejercicio, debiéndose acordar su distribución dentro de los seis meses posteriores a la conclusión de cada ejercicio, en la forma establecida en el art. 6 de la Ley 11/2009.
Su transparencia contable, porque, en la memoria de las cuentas anuales, las SOCIMI que hayan optado por la aplicación del régimen fiscal especial establecido en la Ley 11/2009, crearán un apartado con la denominación “Exigencias informativas derivadas de la condición de SOCIMI, Ley 11/2009”, en la que se incluirá la información detallada en el apartado 1 del art. 11 de la Ley.
En segundo lugar, las SOCIMI son Sociedades Anónimas Cotizadas porque sus acciones deberán estar admitidas a negociación en un mercado regulado español o en el de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo o en un SMN (art. 4). En concreto, las acciones de las SOCIMI se negocian en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) donde integran un segmento especial y donde deben cumplir los deberes de información que establece la Circular 7/2016 del MAB, acorde con su Reglamento, modificado el pasado 10 de febrero.
En tercer lugar, las SOCIMI son Sociedades con un régimen fiscal privilegiado. En efecto, las SOCIMI, podrán optar por la aplicación en el Impuesto sobre Sociedades del régimen fiscal especial regulado en la Ley 11/2009, que también será de aplicación a sus socios (arts.9 y 10).
P.D.: El lector interesado puede ver nuestros estudios al respecto en “Sociedades anónimas cotizadas y ofertas públicas de adquisición”, Monografía nº 9, Revista de Derecho del Mercado de Valores, Editorial La Ley, Madrid, junio (2012). Pág.57 y ss. y “Régimen jurídico de las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario”, en “Las Sociedades Anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario. Comentarios a la Ley 11/2009, de 26 de octubre, y análisis de Derecho Comparado” (coords. García Garnica, Mª.C./ Rojo Álvarez-Manzaneda, R.), Ed. Aranzadi, Cizur Menor (2010), pp. 39 y ss.